对房屋承租人先买权合理性的质疑

赵建敏


摘 要 笔者认为房屋承租人先买权存在的经济条件已发生变化，法律赋予房屋承租人先买权具有不合理性。应将房屋承租人先买权由法定权利变更为由合同当事人任意选择的提示性条款。
关键词 房屋 承租人 先买权


房屋承租人先买权是指在房屋的租赁期间，房屋出租人出卖出租的房屋，承租人有以出租人出卖给第三人同等的条件优先购买的权利。综观我国现行有效的法律规定，我国的先买权制度零散规定于各种层次的法律文件中，其类型包括财产共有人的先买权、房屋承租人的先买权、公司（企业）股东对其他股东转让出资的先买权以及政府在二级土地市场里对土地使用权的先买权。房屋承租人的先买权只是先买权制度中的一种权利。
我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从上述的法律规定中可以看出，房屋承租人的先买权具有以下的法律特征，第一，房屋承租人的先买权是一种法定的权利。房屋承租人的先买权于房屋租赁关系成立起，就由法律直接规定房屋承租人享有，无须出租人与承租人另行约定。当然，如果出租人与承租人在租赁合同中约定承租人不享有租赁房屋的先买权，这种约定不违反法律的规定，是承租人对自己享有的权利的合意放弃。第二，我国法律规定的房屋承租人的先买权具有物权性。从上引的最高人民法院的司法解释的规定可以看出，当房屋出租人出卖出租的房屋，未履行事先的告知义务将房屋卖与其他人，房屋承租人可以向法院请求宣告房屋出租人（出卖人）与买受人之间的买卖关系无效。此时，房屋承租人的先买权具有追及力，是债权物权化的表现。
房屋承租人行使先买权的纠纷在实际生活中颇为常见。由于我国法律对房屋承租人先买权规定过于原则和简单，如何适用法律保护房屋承租人的先买权是很多民法学者和司法工作者关心的问题。但对房屋承租人先买权的法理基础及现实的合理性却鲜有论述。房屋承租人是通过合同获得了出租人房屋的使用权，在合同双方没有约定的情况下，既使在其因租赁合同获得的房屋使用权并不受影响的情况下（《合同法》第二百二十九条规定了买卖不破租赁规则），对房屋所有人（出租人）行使所有权也附加限制，纵观我国《合同法》第十三章，法律仅赋予了房屋租赁合同的承租人有先买权，其理由何在？在现实的经济环境下合理与否值得反思。
房屋承租人的先买权源于习惯法。台湾王泽鉴教授在评述我国台湾《土地法》和《耕地三七五减租条例》中规定的房屋承租人或耕地承租人的先买权时说：“法定优先承买权在于不使房屋所有权与基地所有权分属二人，或便利佃农成为自耕农，以促进‘耕者有其田’之实现，具有特别立法目的，旨在贯彻‘土地政策’”①。我国大陆的土地政策实行国家所有和集体所有制，公民和法人只享有土地的使用权，不享有土地所有权，当然也就不可能有与我国台湾法律规定中的土地承租人优先承买权的存在前提。但与土地相类似，房屋也是人类生存的重要生活资料之一。在商品经济不发达和房地产市场不成熟时，房屋最主要的功能还在于生活需要层面上的居住。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是历代有为统治者的政治抱负，使人民“安居乐业”更被看作是保持社会稳定的重要方法之一。因此，为使居者有其屋，在法律上规定房屋的承租人在房屋出卖时，享有先买权，以牺牲所有人的交易利益换取承租人的生存利益，具有一定的合理性。
然而随着时代的发展，市场经济的发达，房屋不但是基本的生活资料，而且日益成为一种重要的生产资料。而且后者的重要性和经济价值都胜出前者。近年来，因侵犯房屋承租人先买权发生的纠纷，多集中在店面房或厂房的情况便是例证。因此，在现实情况下，是否有必要继续赋予房屋承租人法定先买权利，其合理性不能不受质疑。笔者认为，在市场经济发达和房地产市成熟的环境下，由法律规定房屋承租人的先买权，至少有以下的不合理之处：
第一，房屋承租人的先买权，构成对所有权人所有权的不当限制。
所有权是最完整的物权。依据租赁合同取得的房屋使用权只是一种债权。物权优先于债权。所有权权能中的处分权，是所有权的最终权利。以债权限制物权的行使，于法理不合。房屋买卖的成立，不但体现了一种交易关系，也体现了出卖人和买受人的合作关系，是合同自由原则的体现。法律赋予房屋承租人先买权，无异于干涉出卖人对交易对象的选择，构成对房屋所有人的合同自由权利的限制。我国的法律，仅规定出租人未尊重承租人的先买权而出卖房屋，承租人有权请求人民法院宣告该买卖关系无效。如仅从严格的字面含义上来理解，承租人先买权受到侵犯，只能请求人民法院宣告买卖关系无效，仅此而已。买卖关系被宣告无效后，出租人可以通过很多方法，规避法律的这一规定，达到将房屋出卖给承租人以外的其他人的目的；在司法实践中，很多法院不但宣告房屋出租人出卖行为无效，而且以房屋出租人和其他人达成的合同条款，强制出租人与承租人发生买卖关系。这种做法又具有明显的强买强卖的色彩，不当地干预了当事人在合同订立中的意思自由。为此，支持先买权的论者也不得不承认“过多的法定先买权与自由贸易的经济规律并不相容”②
第二，房屋承租人的先买权，阻碍了房地产市场的正常流通。
市场经济以效率为重要特征。法律赋予房屋承租人先买权，而为保证承租人行使这一法定权利，在制度的设计上，就必须为承租人行使该权利留有一定的时间。而该期间的保留，却使房屋所有人承受市场的价格风险。同时，对房屋所有人出卖权行使的限制，必然使所有人在考虑房屋是否出租时心生疑虑，反而对房地产市场的成熟产生负面影响。合同法上买卖不破租赁的规则，足可以充分保护房屋承租人的利益，在房屋所有权发生变更的情况下，同样可以实现承租人的承租目的。
第三，现代建筑构造的特征和买卖方式的多样化，使房屋承租人先买权行使趋向复杂化，给司法保护承租人先买权造成困难。
现代建筑，一改以前功能单一、结构单一的形式，向多层、多功能、多区位的方向发展。与构造上的特征相吻合，在所有权的模式上，也趋复杂化和多样化。房屋承租人在行使先买权时，会发生与房屋共有人先买权的冲突；建筑物部分区域承租人在所有人整体出卖建筑物时会发生整体优先购买和拆零优先购买的矛盾等等复杂情况。而一旦这些情况出现时，如何协调各种权利的冲突至今理论界尚争论激烈，司法上房屋承租人的先买权更是难以行使。另外，拍买方式的出现，使出卖人交易对象选择权扩大，在这种买卖的形式中，也失去了对房屋承租人先买权保护的价值。
基于以上理由，笔者认为，在将来的民法典中，应当取消房屋承租人法定的先买权。考虑到公众的思维习惯，可以将房屋承租人先买权作为一种提示性条款，由出租人与承租人在签订合同时予以约定，未约定的视为房屋承租人不享有先买权。


注释
①王泽鉴《民法学说与判例研究》第一册第506页。中国政法大学出版社，1998年1月第1版
②廖焕国　严浩《先买权制度论纲》　转引自中国人民大学《民商法学》2004年第1期第36页


作者单位：江西省上饶市政法干校


国家食品药品监督管理局


关于在药品经营企业实行从业药师资格认定工作的通知


国药管人[2000]562号


各省、自治区、直辖市药品监督管理局：

为贯彻落实《中华人民共和国药品管理法》、《中共中央、国务院关于卫生改革与发展的
决定》和国务院办公厅转发的国务院体改办等八部门《关于城镇医药卫生体制改革的指导意
见》（国办发［2000］16号），加强对药学技术人员的资格准入控制，促进药品流通体制改
革，规范药品流通秩序，推动药品分类管理工作的开展，经研究决定在药品经营企业实行从
业药师资格认定工作。

自1994年实施执业药师资格制度以来，执业药师管理工作取得了进展，形成了一定规
模的执业药师队伍。但由于执业药师资格制度尚处于起步阶段，执业药师的人数还远远不能
满足社会的需求。执业药师数量不足直接影响了处方药与非处方药分类管理制度的推进，影
响了药品流通体制改革的深化。为弥补执业药师数量的不足，在继续大力推行执业药师资格
制度的同时，吸取一些省市在药品分类管理试点工作中的经验和做法，近一段时期内在药品
经营企业实行从业药师资格认定工作是非常必要的。现对该项工作提出如下实施意见：

一、从业药师的申报条件
在药品经营企业工作，具备以下条件之一者，均可申请通过认定取得从业药师资格。

（一）取得药学（中药学）大学本科以上学历，从事药学（中药学）专业工作满一年的；
取得药学（中药学）大学专科学历，从事药学（中药学）专业工作满三年的。

（二）具有副主任药师（副主任中药师）以上专业技术职务的。

（三）取得相关专业（医学、护理学、生物学、化学）大学专科以上学历并具有高级专
业技术职务，从事药学专业工作满八年的。

二、从业药师的认定办法

（一）符合上述条件的药学技术人员，可向所在单位提出申请，经审核同意后，由所在
单位向地、市级药品监督管理部门申报。
申报认定从业药师资格者，须提供以下材料：1、《从业药师资格认定申请表》；2、毕业
证书复印件；3、专业技术职务证书复印件；4、身份证明复印件；5、近期免冠半身照片2
张。

（二）地、市级药品监督管理部门对申报材料进行审核，同意后报省、自治区、直辖市
药品监督管理局审批。中央、国务院各部门、部队及其直属单位的人员，按属地原则申请认
定。

（三）省、自治区、直辖市药品监督管理局须按照考试考核与培训分开的原则，委托具
备条件的单位对申请从业药师资格认定的人员进行药事管理及法规知识培训。省、自治区、
直辖市药品监督管理局负责组织对申请从业药师资格认定的人员进行考试考核。

（四）考试考核合格者，由省、自治区、直辖市药品监督管理局颁发国家药品监督管理
局统一印制的《从业药师资格证书》。该证书在全国范围内有效。

三、从业药师的继续教育
取得从业药师资格的人员需参加继续教育，保持和提高业务水平。从业药师的继续教育
按照国家药品监督管理局《执业药师继续教育管理暂行办法》（国药管人［2000］334号）
执行。

四、从业药师的职责
从业药师在规定期限内履行以下职责。主要是：

（一）必须遵守职业道德，忠于职守，以对药品质量负责、保障人民用药安全有效为基
本准则。

（二）必须严格执行《药品管理法》及国家有关药品监督管理的各项法律、法规及政策
规定，严肃认真地从事药学业务和技术工作。

（三）负责处方的审核、调配和药品的发放，保存处方档案；提供用药咨询与药品信息
服务，指导合理用药，开展临床药学工作。

五、从业药师的管理

（一）实行从业药师资格认定工作是一种过渡性的政策措施，有效期限暂定为2001年
7月1日至2004年6月30日。符合条件的从业药师须参加执业药师资格考试，以便取得执
业药师资格。2004年6月30日以前还未取得执业药师资格的从业药师人员，不再具备相应
的职责。

（二）实行从业药师资格认定工作对推动药品分类管理、GSP认证、换发《药品经营企
业许可证》和药品零售业连锁化经营等工作，加强药品流通领域的监督管理起着至关重要的
作用。因此，各省（区、市）药品监督管理局应高度重视此项工作，精心组织，抓好落实。
在2001年6月30日以前，完成现有符合申报条件的从业药师的认定工作，以后每年12月
31日以前完成达到申报条件的从业药师的认定工作。

（三）请各省(区、市)药品监督管理局于2001年7月15日以前将首次从业药师资格认
定结果报国家药品监督管理局备案，以后每年1月31日以前将上一年度从业药师资格认定
结果报国家药品监督管理局备案。

特此通知

附件：从业药师资格认定申请表


国家药品监督管理局
二○○○年十一月二十日


附件：（样表） 编号

从业药师资格认定申请表

地区 省（自治区、直辖市） 申请日期： 年 月 日
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│姓名│ │性别│ │民族 │ │ │
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│籍贯│ │身份证号│ │ │
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│政治面貌│ │参加工作时间│ │ │
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│最│毕（肄、结）业时间│学校 │专业 │学制│学位│
│高├─────────┼───┼───┼──┼──┤
│学│ │ │ │ │ │
│历│ │ │ │ │ │
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│现任专业技术│ │现从事何│ │
│职务及任职时│ │种专业技│ │
│间 │ │术工作 │ │
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│工作单位名称│ │现岗位│ │
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│工作单位地址│ │邮编 │ │
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│联系电话 │单位│ │住宅 │ │
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│工│起止时间│ 单 位 │ 从事何种 │ 职 务 │
│ │ │ │专业技术工作│ │
│作├────┼──────┼──────┼────┤
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│经│ │ │ │ │
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│历│ │ │ │ │
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│法规│起止时间│培训科目│学 时│ 组织培训单位 │
│培训├────┼────┼───┼─────────┤
│情况│ │ │ │ │
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│所在│ │
│单位│ 负责人： 公章 │
│意见│ 年 月 日 │
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│地市│ │
│级药│ │
│品监│ │
│督管│ │
│理部│ 负责人： 公章 │
│ 门 │ │
│审核│ 年 月 日 │
│意见│ │
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│药品│ │
│监督│ │
│管理│ │
│ 局 │ │
│审批│ 负责人： 公章 │
│意见│ 年 月 日 │
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│备注│ │
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