贵州省贵阳市人民政府


贵阳市人民政府令第1号


《贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理规定》已经2005年2月21日市政府常务议通过。现予公布，自2005年7月1日起施行。

市 长 袁 周

二○○五年四月二十一日







贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金



管理规定



第一条 为加强房屋共用部位、共用设施设备维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据《物业管理条例》和《贵阳市物业管理规定》，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本市云岩区、南明区、小河区范围内房屋共用部位、共用设施设备维修资金(以下简称维修资金)管理，适用本规定。

花溪区、乌当区、白云区、清镇市、息烽县、开阳县、修文县的维修资金管理，参照本规定执行。

第三条 市人民政府房地产行政主管部门会同市政府财政部门负责监督、指导全市维修资金的管理与使用；区、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同同级政府财政部门负责监督、指导、协调本辖区维修资金的管理与使用。

第四条 维修资金应当存入房地产行政主管部门和财政部门共同设立的银行专户，按栋设帐、核算到户、专款专用。

第五条 商品房屋维修资金应当按以下规定归集：

（一）房屋出售时，购房人应当在交纳购房款的同时按以下规定缴交维修资金：

1、住宅房屋：按照购房款的2%缴交；

2、非住宅房屋，按照购房款的1％缴交；

（二）未售出房屋的维修资金，由建设单位按该楼盘平均售价和前项标准垫付；

（三）已投入使用的房屋，购房人未缴纳房屋维修资金的：

1、已成立业主委员会并实施物业管理的房屋，由业主委员会或者业主委员会委托物业管理企业代收代缴；

2、未成立业主委员会，已实施物业管理的房屋，由物业管理企业代收代缴；

3、未成立业主委员会，也未实施物业管理的房屋，由售房单位代收代缴；

4、原售房单位不存在的，由房屋所在地房地产行政主管部门代收代缴；

经业主委员会同意利用住宅共用部位、共用设施设备以及共用场地进行经营所得收益，主要用于补充维修资金。

本规定实施前，未建立维修资金或者维修资金的缴交标准低于本规定的，由业主委员会或者业主委员会委托的物业管理企业按照本规定代收并存入专户。

公有房屋维修资金的归集，按照国家有关规定办理。

第六条 新建商品房的维修资金由建设单位代为收缴，在办理《商品房屋登记注册证》时将所代收和垫付的维修资金存入房地产行政主管部门和财政部门指定的银行专户，并办理维修资金代管的有关手续。

第七条 业主委员会成立前，维修资金由房地产行政主管部门代管。

业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业代管。物业管理企业应当与业主委员会、房地产行政主管部门到维修资金开户银行办理维修资金代管和监督使用手续。

第八条 维修资金应当用于房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造。

发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即使用维修资金的，可由物业管理企业或者维修管理单位预先垫付。维修费用决算按规定程序审核后，从房屋维修资金中归还。

房屋共用部位、共用设施设备属人为损害的，不得使用维修资金。

第九条 维修资金使用后个人帐面余额不足首次归集总额的10%时，由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案负责组织业主续筹；未成立业主委员会的，由物业管理企业组织业主续筹。

第十条 维修资金的使用按下列规定办理：

（一）房屋共用部位、共用设施设备发生损坏需使用维修资金维修的，由业主委员会或者业主委员会委托的物业管理企业提出维修方案及预算；

（二）物业管理企业应当与维修施工单位签订维修合同，凭合同办理维修资金的监督使用手续；

（三）未成立业主委员会或者未实施物业管理的房屋，经需维修部位或者设施设备所涉及的全体业主同意后，由售房单位或者其委托管理单位提出维修计划，经全体业主审议通过后组织施工单位维修；

（四）原售房单位不存在的，由房屋所在地房地产行政主管部门按前款规定程序组织实施；

（五）维修工程完工后，经有关专业机构检测合格，由维修资金代管单位、业主委员会委托的有关专业机构对工程结算审核后，凭检测合格的相关手续及结算书到维修资金开户银行办理结算。

第十一条 维修资金的使用应当接受业主监督、查询。业主委员会或者维修资金代管单位应当定期向全体业主公布维修资金收支表。

第十二条 业主转让房屋所有权时，结余的维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修资金余额按业主个人缴交比例退还业主。

第十三条 市人民政府房地产行政主管部门和财政部门应当制定维修资金归集、使用程序及业主查询程序。

第十四条 维修资金代管单位挪用维修资金的，由房地产行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，可并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修资金情节严重的，按物业管理资质管理权限，由房地产主管部门吊销资质证书或者报请颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第十五条 建设单位违反本规定第六条的，由房地产行政主管部门责令改正，并处以5000元以上1万元以下的罚款。

第十六条 本规定中下列词语的含义是：

1、房屋共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

2、共用设施设备，是指住宅小区或者单幢住宅内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、避雷装置、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第十七条 本规定自2005年7月1日起施行。





关于《贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修

资金管理规定》的说明





一、制定的必要性



物业管理对改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，促进住宅建设，起到了积极重要的作用。近年来，随着城镇住房制度改革的进一步深化和城市建设的快速发展，物业管理行业进入了一个迅速发展的新时期。房屋售后的维修与维护亟待规范，维修资金的建立和管理，是物业管理过程中的重要内容。制定一部符合本市实际的房屋共用部位共用设施设备维修资金的管理规定，对保障住宅售后的维修维护，保护房屋产权人和使用人的合法权益，保障房屋使用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能，显得十分必要。



二、起草依据及起草过程



（一）起草依据：



1、《物业管理条例》；

2、《贵阳市物业管理规定》；

3、建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。



（二）起草过程：



1999年6月，市房管局开始对本市住房售后的维修管理情况进行调研，在调研基础上，借鉴了部分省、市关于维修资金管理的经验，并根据新颁布的《物业管理条例》及《贵阳市物业管理规定》，于2003年拟出了《贵阳市房屋共用部位共同设施设备维修资金管理规定》（以下简称《规定》）的初稿。又经近一年的多方征求意见和论证，与市政府法制办公室反复修改，并征求了市财政、价格等部门的意见，数易其稿，形成草案。已经2005年2月21日市政府常务会议通过。



三、需要说明的几个问题



（一）关于维修资金的缴交比例



《规定》第五条第一款第（一）项规定了商品房屋中住宅、非住宅等各类房屋维修资金的缴交比例。住宅缴交比例是依据省建设厅《关于明确商品住宅共用部位共用设施设备维修基金收取比例的通知》（黔建房通〔2002〕328号）将住宅的维修基金收取比例拟定为2％的规定拟定的。商业用房、办公用房等非住宅房屋共用部位、共用设施设备的损耗较住宅大实际情况，维修资金的缴交额应当适当高于住宅的缴交额，但因商业用房、办公用房等非住宅房屋价值较高，维修资金的缴交比例应当适当低于住宅房屋的比例，《规定》将非住宅维修资金缴交比例定为购房款的1%。鉴于公有房屋维修资金的归集情况较复杂，且建设部正在拟定相关规定，《规定》第五条第二款明确：公有房屋维修资金的归集，按照国家有关规定办理。



（二）关于维修资金的代管



《规定》第六条、第七条规定了维修资金的代管单位。其依据为建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第九、第十条。维修资金及维修资金利息净收益属于全体业主所有，但小区业主众多，全体业主难于同时行使对维修资金的管理权，因此，规定由房地产行政管理部门（业主委员会成立前）及物业管理企业（业主委员会成立后）作为代管单位，代为管理维修资金。



（三）关于维修资金的使用



《规定》第十条规定了维修资金使用的程序。维修资金的每一笔支出都应当征得业主委员会或者房屋管理单位同意，并规定了严格的审核、监督程序，以保证维修资金的使用做到专款专用，确保维修资金的安全。



（四）关于行政处罚的设定。



《规定（草案）》第十四条设定的关于挪用维修资金的处罚，是依据《物业管理条例》第六十三条设定的；第十五条设定的关于售房单位违反《规定》第五条所设定的罚款处罚，是根据省人大常委会关于本省地方政府规章罚款处罚的设定权限而设定的。






关于法官普法的不适当性

作者:王小卫


当前全国法院系统正在热情高涨的进行关于保持共产党员先进性的教育活动。部分法院和法官把向社会和人民群众宣传法律知识作为实践“三个代表”的重要思想和保持共产党员先进性的重要活动内容之一，深入田间地头，走进工厂社区，现场进行法律咨询，解答各种法律纠纷。表面上看，这种走进群众了解生活，为辖区群众提供上门服务，进行普法宣传教育的活动，体现出了人民法院高度的政治觉悟和全心全意为人民服务的精神，应予以肯定和提倡。其实则不然。由于人民法院工作的特殊性和法律应用的复杂性及法院在社会生活中的权威性，人民法院或法官在进行普法宣传中的作用可以说是适得其反。不但起不到真正宣传法律教育群众的作用，反而会对人民法院的审判工作造成一定的不良影响。法院和法官普法的弊端有如下几个方面。
一是容易造成误解。法官在普法中为群众讲解剖析有关案情，仅仅是根据咨询者单方提供的相关材料或仅仅只是一种信息，甚至有些事实是咨询者未加分析而想当然的一种虚假的陈述。而根据这些情况进行法律层面的分析，最后得出的法律结论可能与实际情况相差甚远，甚至黑白颠倒。这样一来，不但误导了咨询者，且若咨询者据此诉至人民法院，要求保护自己的合法权益，那么主审法官根据听取双方当事人的陈述及双方提供的经过质证的相关证据，可能会作出与为起诉者提供法律咨询的法官截然不同的判决结果。如此当事人肯定会对法律最终的判决结果的公正性产生怀疑，从而产生不必要的完全可以避免的不良影响。
二是一定程度的影响了人民法院在司法程序和社会公众中的权威性。人民法院是社会纠纷和矛盾解决的最终途径，具有行政部门所无法比拟的权威性。对于法律的普及教育，人民政府有专门的职能部门来开展进行，而人民法院和法官在进行普法的过程中，部分公民会误认为人民法院和政府是一回事，从而影响了人民法院和法官在案件审判中的权威性。
三是误导法官正确行使职权。法官的职责就是公正、高效的审理案件。若人民法院把进行普法工作作为衡量法官党性和思想认识水平高低的标准，必然误导法官脱离其真正的职责，从而在事实上不能有效的践行“三个代表”的重要思想和保持共产党员先进性的教育活动，使法官的思想认识水平不能真正的有效的予以提高，从而达不到预期的效果。
故，人民法院和法官普法活动不应提倡。