广东省中山市人民政府办公室


印发中山市国家赔偿费用管理规定的通知

中府办〔2009〕60号


火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位：
《中山市国家赔偿费用管理规定》业经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市财政局反映。

中山市人民政府办公室
二○○九年七月十四日

中山市国家赔偿费用管理规定

第一条 为加强国家赔偿费用的管理，保障公民、法人和其他组织享有依法取得国家赔偿的权利，促进我市各级机关依法行使职权，根据《中华人民共和国国家赔偿法》、《国家赔偿费用管理办法》，制定本规定。
第二条 本规定所称国家赔偿费用，是指市属各职能部门及法院、检察机关（以下简称赔偿义务机关）依照《国家赔偿法》的规定，应当向赔偿请求人支付的费用。
第三条 国家赔偿费用的申请、审核和核拨适用本规定。
第四条 国家赔偿费用列入市财政预算，专款专用。
第五条 市财政局负责国家赔偿费用的审核、管理、核拨和监督。
第六条 赔偿义务机关能够通过返还财产或者恢复原状实施国家赔偿的，应当返还财产或者恢复原状。财产尚未上交财政的，由赔偿义务机关直接返还；财产已经上交财政的，按本规定有关国家赔偿费用的申请、审核程序办理返还手续。
第七条 国家赔偿费用的计算办法和标准按《国家赔偿法》的有关规定执行，尚不明确的，按以下规定执行：
（一）应当返还的财产已损坏且不能恢复原状或者灭失的，应按重置价结合被损财产的新旧程度等因素计算赔偿金；
（二）应当返还的财产已损坏且不能恢复原状或者灭失，又无法确定重置价的，由财政机关选定合法的中介机构认定后计算赔偿金；
（三）因吊销许可证和执照、责令停产停业的，以停产停业期间的工资、管理费用、维修费用等经常性费用支出计算赔偿金；
（四）造成损失以外币计价的，以作出赔偿决定时中国人民银行公布的当日人民币基准汇价计算赔偿金。
第八条 赔偿义务机关申请核拨国家赔偿费用，应当提交《核拨国家赔偿费用申请书》，申请书应当载明下列内容：
（一）赔偿义务机关的名称、地址、开户银行名称、银行账号、法定代表人的姓名；
（二）赔偿请求人的姓名、性别、年龄、工作单位和住址，法人和其他组织的名称、地址和法定代表人的姓名，作出赔偿的日期；
（三）申请核拨的具体要求和理由；
（四）申请核拨的数额或其他财产；
（五）提出申请的日期；
（六）赔偿义务机关法定代表人签名并盖章。
第九条 赔偿义务机关提交《核拨国家赔偿费用申请书》时，应根据具体情况，一并提供下列相应的文件或者文件副本:
（一）赔偿请求人请求赔偿的申请书或询问笔录；
（二）赔偿义务机关作出的赔偿决定；
（三）复议机关的复议决定书；
（四）人民法院的判决书、裁定书或者赔偿决定书；
（五）赔偿义务机关对有故意或者重大过失的责任者依法实施追偿的处理意见或者决定；
（六）国家赔偿费用的构成以及支付该费用相关依据；
（七）审核机关要求提供的其他文件或者文件副本。
第十条 赔偿义务机关申请核拨国家赔偿费用应向市财政局提出申请。
市财政局在收到核拨申请后进行初审，如发现该申请不符合本办法有关规定的，可要求申请机关在7个工作日内补正，逾期不补正的，视为未申请。
第十一条 市财政局会同市依法治市办、市委政法委、市监察局、市法制局成立市国家赔偿费用审核工作组，负责重大疑难国家赔偿案件国家赔偿费用核拨申请的审核。
第十二条 市财政局应当自收到赔偿义务机关报送的《核拨国家赔偿费用申请书》及相关文件之日起10个工作日内出具《国家赔偿审核建议书》。
对于重大疑难国家赔偿案件，市财政局应当提请市国家赔偿费用审核工作组进行审核，并依据审核结果出具《国家赔偿审核建议书》。市财政局提请审核工作组审核的时间不计在前款规定的时限内。
第十三条 经市财政局或市国家赔偿费用审核工作组审核，符合国家赔偿的范围和标准的，市财政局在出具《国家赔偿审核建议书》之日起20个工作日内办理经费拨付。
在审核赔偿义务机关的申请时，国家赔偿费用审核工作组发现赔偿义务机关因故意或者有重大过失造成国家赔偿的,或者超出《国家赔偿法》规定的范围和标准赔偿的,应当提请本级政府责令该赔偿义务机关自行承担部分或者全部国家赔偿费用。
第十四条 赔偿义务机关向赔偿请求人支付国家赔偿费用或返还财产后，赔偿请求人应出具收据或其他凭证，赔偿义务机关自收到收据或其他凭证之日起10个工作日内报送市财政局备案。
第十五条 赔偿义务机关赔偿损失后,应当依照《国家赔偿法》第十四条和第二十四条的规定,向责任者追偿部分或者全部国家赔偿费用，追偿的国家赔偿费用应当上缴市财政。
第十六条 各级机关有下列行为之一的,由市财政局依法追缴被侵占的国家赔偿费用:
（一）虚报、冒领、骗取国家赔偿费用的；
（二）挪用国家赔偿费用的；
（三）未按照规定追偿国家赔偿费用的；
（四）违反《国家赔偿法》的规定支付国家赔偿费用的。
各级机关有前款所列行为之一的,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法追究法律责任。
第十七条 本办法自印发之日起实施。



　　　　　　　　　　　　房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

　王德山 姜晓琳

内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词：买卖合同 降价 补偿差额

近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）

作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com