辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市人民政府令

第　44　号


　　《沈阳市住宅物业管理规定》，业经市政府2005年10月24日第46次常务会议讨论通过，现予发布，自2006年1月1日起施行。


市　长　陈政高

二○○五年十一月十六日


沈阳市住宅物业管理规定

第一章　总　　则

　　第一条　为了规范住宅物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。
　　第二条　在本市行政区域内从事住宅物业管理活动，适用本规定。
　　第三条　本规定所称住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　本规定所称业主，是指房屋的所有权人。
　　本规定所称物业使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。
　　本规定所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
　　第四条　市房产局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。
　　区、县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的日常监督管理工作。
　　区、县（市）人民政府及街道办事处（乡镇人民政府）对本辖区内物业管理活动实施监督管理。

第二章　业主大会和业主委员会

　　第五条　物业管理区域，应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分，新建住宅区，在商品房销（预）售之前，建设单位应当向区、县（市）房产行政主管部门提出划分物业管理区域的要求，建设单位应当向房屋买受人告知物业管理区域划分情况。分期建设的住宅，其配套设施设备为共用的，应当划分为一个物业管理区域；尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县（市）房产行政主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）进行划分。
　　第六条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。同一物业管理区域，住宅房屋按套计算，业主入住率达50%以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的，应当由物业所在地的房产行政主管部门会同街道办事处指导业主代表和建设单位组成业主大会筹备组，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
　　业主大会应当根据物业建设情况和业主入住情况增选业主委员会委员。
　　第七条　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的住宅套数计算，每套住宅为一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票；超过100平方米的，每超过100平方米计一票；超过部分不足100平方米的不计票。
　　单个业主在业主大会会议上所持的投票权，不得超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。
　　第八条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
　　业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
　　业主大会做出专项维修资金使用和续筹方案的决定，需经涉及物业范围内的全体业主所持投票权2/3以上通过。
　　第九条　业主大会应当制定业主大会议事规则，就业主大会议事方式、表决程序以及业主委员会工作经费的筹集、管理、使用等事项作出约定。
　　第十条　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中选举产生。业主委员会委员由五人以上单数组成。业主委员会委员任期为三年，可连选连任。任职期间发生变动，应及时进行补选。
　　业主委员会委员必须履行业主义务，公正廉洁。
　　第十一条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。并告知物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。
　　第十二条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的，区、县（市）房产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第十三条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区委员会协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　业主大会、业主委员会应当配合社区委员会依法履行自治管理职责，支持社区委员会工作，并接受其指导和监督。
　　业主大会、业主委员会作出决定，应当告知社区委员会，并认真听取社区委员会的意见、建议。

第三章　前期物业管理

　　第十四条　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业管理企业实施前期物业管理。
　　第十五条　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者建筑面积少于5万平方米的，经区、县（市）房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第十六条　物业管理企业与建设单位办理物业承接验收时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发现问题的，由建设单位负责，并由交接双方书面认定。
　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
　　第十七条　办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理用房、《商品房买卖合同》示范文本、《业主临时公约》、书面承诺等物业管理所必需的其他资料。
　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
　　第十八条　建设单位应当在销（预）售物业之前，制定《业主临时公约》，并在与买受人签订《商品房买卖合同》时，向买受人明示，并予以说明。买受人应当对遵守《业主临时公约》予以书面承诺。
　　《业主临时公约》应当对物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　第十九条　建设单位与物业买受人签订的《商品房买卖合同》应当包含前期物业管理服务合同约定的内容。建设单位应当将前期物业管理服务合同向物业买受人明示。
　　第二十条　建设单位应当按照不低于物业总建筑面积03%的标准配置物业管理用房，但总面积不得低于150平方米。其中，物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋，具备水、电、供热等条件。
　　任何单位和个人不得改变物业管理用房的使用用途。确需改变的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续。
　　第二十一条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位、物业管理企业不得擅自处分。
　　第二十二条　已建成物业管理区域内存在的开发建设遗留问题，由相关行政主管部门依法处理。业主委员会、物业管理企业发现开发建设遗留问题，应当及时向相关行政主管部门报告。
　　第二十三条　物业管理企业应当对其服务合同、服务内容、收费标准以及所承接物业的有关情况进行公开，接受业主和其物业所在地的房产行政主管部门及相关部门监督。

第四章　物业管理服务

　　第二十四条　物业管理企业应当在取得工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》后，向市房产行政主管部门提出核定物业资质申请。符合条件的，由市房产行政主管部门核发资质证书。
　　第二十五条　业主大会可以通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立物业服务合同。
　　签订物业服务合同可以参照建设部示范文本，约定物业服务范围、服务项目、收费标准、双方的权利和义务、违约责任等内容。
　　第二十六条　市房产行政主管部门应当建立健全物业管理市场服务体系，将物业管理企业自然情况、资质等级、管理项目、诚信状况向社会公布，为业主择优选聘和企业公平竞争创造条件。
　　第二十七条　物业管理企业收取服务费用，应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则，并区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定具体收费办法。
　　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外服务项目的，服务报酬由双方协商确定。
　　第二十八条　物业服务费用，由业主根据物业服务合同的约定交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
　　已竣工出售并办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。
　　第二十九条　物业管理企业应当协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。聘用的保安人员应当经过专业培训合格，并接受公安机关的监督管理。
　　第三十条　物业管理企业不得将物业管理区域的全部物业管理事项一并委托给他人。
　　第三十一条　住宅区物业管理合同提前解除时，应当由街道办事处对住宅区域内的环境卫生和垃圾收集实施管理，并按未实施物业管理住宅区卫生费标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业。

第五章　物业使用与维护

　　第三十二条　物业使用禁止下列行为：
　　（一）破坏房屋承重结构；
　　（二）损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备，移动共用设备；
　　（三）破坏房屋外观；
　　（四）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（五）擅自改变物业的使用性质；
　　（六）侵占绿地，损毁花草树木；
　　（七）随意停放车辆；
　　（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
　　（九）违反规定生产、储存、经营易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；
　　（十）擅自设置摊点；
　　（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。
　　业主、业主委员会、物业管理企业发现有前款行为的，应当进行劝阻和制止。对经劝阻和制止拒不改正的，可向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门应当依法及时处理。
　　第三十三条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。责任划分如下：
　　（一）供水设施：进户管道第一阀门及阀门以内部分由业主负责，其余以外部分由供水公司负责。
　　（二）排水设施：住宅区建设红线范围内的排水管道及窨井（不含市政管线）由业主负责；以外的由市政部门负责。住宅区内的化粪池由业主清掏、清运。
　　（三）供气设施：由燃气部门负责，维修、更新改造费用按有关规定执行。
　　（四）供热设施：由供热企业负责。
　　（五）供电设施：低压架空线路维修管理的分界点为用户墙外接户线与用户的接头，如无接头以穿墙套管外端200毫米处为分界点，分界点以内由业主负责（房屋产权单位），分界点以外的供电设施维护管理由供电部门负责；配电变电站配出的低压电缆以电缆终端住宅供电柜（开关箱）内主低压刀闸负荷侧接点及低压零母线接点向负荷侧200毫米为分界点，分界点以上由供电部门负责管理，分界点以下由业主（房屋产权部门）负责。
　　（六）通讯设施：由通讯部门负责。
　　（七）有线电视设施：由有线电视部门负责。
　　由业主负责维修养护的，可以委托物业管理企业实施维修养护。
　　第三十四条　任何单位或个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或场地。业主、物业管理企业，确需临时占用、挖掘道路或场地的，应当征得业主委员会的同意；其他单位或个人应当事先征得业主委员会和物业管理企业的同意。临时占用、挖掘道路、场地完工后，要及时恢复原状。
　　第三十五条　车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，可参照物价部门规定的收费标准收费。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。
　　物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
　　第三十六条　业主装饰装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主。
　　第三十七条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
　　第三十八条　住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六章　法律责任

　　第三十九条　违反本规定的，由城市管理行政执法部门和房产行政主管部门或有关行政管理部门按照职责分工实施处罚和管理。构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
　　（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　（三）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　（四）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　（五）挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，吊销资质证书。
　　（六）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　（七）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的，给予警告，责令限期改正，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，给予警告，责令限期改正，对个人处1000元以上1万元以下的罚款，对单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　（九）建设单位不履行或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。
　　（十）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第四十条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
　　第四十一条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违法活动构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第四十二条　违反本规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章　附　　则

　　第四十三条　非住宅物业管理活动可以参照本规定执行。
　　第四十四条　本规定自2006年1月1日起施行。

论澳门基本法第6条与第103条中财产权的保护、限制与征用[1]

范剑虹
【摘要】
文章结合德国的经验教训，对澳门基本法第6条和第103条的法律适用作出探讨，尤其是对财产权在基本法上的保护与限制做出了德国式的深入探讨。
【关键词】财产权、基本法、财产权的限制与保护、补偿的规则、所有权、财产的征用与限制的区别、区分理论


一、导论 　

　　澳门特区基本法第6条和第103条第1与２款中财产权的保护、限制与征用是各国宪法或基本法中人的基本权利中的极为重要的条款。两大法系均各国均对此详细的论述。法学家培根（Bacon）1623年写的《崇学论》(De dignitate et augmentis scientiarum)中说过：“判断的对象（本国法）不能同时成为判断的标准”， 马克·安塞尔（Marc Ancel）也说过：“在一国法律中固步自封，就像劝诱生物学家把研究仅仅局限于一个种类的生物上一样“[3]。因而，在澳门基本法中的有些条款的判例或司法解释还十分有限或还不详尽的情况下，参照其它国家的学理与判例及立法的科学内涵，也是对澳门的基本法的发展的一种科学的参与。即使现在还存在着不同的国家与不同的政制，但是“政通人和、安居乐业”是各国宪法追求的一个重要目标，加上大多数的法律科学是无国界的，因而重视别国的科学、重视别国的实践，无疑是法律本地化不可缺少的内容。由于德国基本法的严格的科学体系与完整的社会福利架构，以及英美[4]法在二战后参与了德国基本法的制定，再加上作为大陆法系代表国的德国宪法法院对基本法中基本权利的特别贡献，因而德国的基本法的理论与实践无疑具有一定的学习价值。本文就试图从澳门的实际出发，结合德国的经验教训，对澳门基本法第6条和第103条的法律适用作出一个抛砖引玉的探讨。这种对财产权在基本法上的保护与限制的探讨，不仅仅是宪法学者感兴趣的领域，而且还是经济宪法[5]与经济行政法和民法与经济私法专业的法律工作人员感兴趣的题目。　

　　　

　　1、历史与意义　

　　除了1789年法国的人权宣言已涉及财产权外, 纵观宪法史，最早在法律上明文规定财产权的仅见1849年德国的《法兰克福帝国宪法》（Frankfurter Reichverfassung）第164条和1919年的德国《魏玛宪法》（Weimar Rechtsverfassung - WRV）第153条。 值得世人注意的是，《魏玛宪法》（WRV）第153条，在私人所有权的自由支配与自然法 （liberalistisch-naturrechtlicher Begruendung des Privateigentums）的社会功能（soziale Funktion）的关系上做出了重大的立法上的解释[6]，因而被1949年的西德基本法所接受。以后各国均对财产权的保护制定了类似的立法规定。美国的宪法修正案第5条和第14条中都涉及财产权的保护与合法征用。同样，澳门基本法的第6条、第103条也规定了对个人财产权利的保护和规定了公权力对此的一些补偿义务。这对于澳门的经济与宪法秩序具有重大意义。从自由的基本权利的角度，财产权（尤其是所有权）作为个人劳动的结果，在内在上与个体的自由权利[7]是密不可分的。财产权保证了自然人与法人在财产领域的自由空间，并因此可以使得权利享受者真正行使其它的基本权利[8]。因为，人首先必须满足生存权，进而才能谈及人的其它基本权利与满足其它的尊严[9]。所以，从某种角度来说，一个地区或一个国家的人民的如果富裕了，并能合法地行使其财产权，那么就可以真正行使其它的权利，那么这个地区与国家的人民就会安居乐业，《管子·治国》说得好：“凡治国之道，必先富民，民富则易治，民贫则难治也…故治国常富，乱国常贫。是以善为国者，必先富民，然后治之”。[10]因此，如何对待财产权是基本法中一个重要的条款，不能不慎重对待。　

　　　

　　2、结构与问题　

　　从宏观上看，世界各国宪法（包括基本法）的内容往往分为两大部分：一是有关国家或地区的机构设定及其权力的分配；二是公民的基本权利。从内容结构上看，澳门基本法中总则中第6条中规定了依法保护财产权，在澳门基本法的经济篇中，也即第103条中有规定财产权与征用等问题, 但在澳门基本法的基本权利中没有相应的规定（草案中曾有规定）。而实际上经济篇第103条中的有些内容与总则的第6条属于基本的权利，也可以考虑放在公民（或居民）的基本权利这一章节中加以保护[11]。按现在的安排中，第6条依法律保护私有财产权的条款强调的是按现有的法律去保护。财产权的有关内容和权利的限制，能否由比基本法低一级的法律或行政法规予以规定，在基本法层面上没有做出规定，仅在第103条规定了征用的问题。而征用还不能理解为对财产权的限制。因而，它的划分是在另一种逻辑体系与利益考虑下安排的，也即除了合法征用，对财产权的法律限制不在基本法上规定，这样的安排给私人的财产保护增加了空间，但是会给立法会和政府的对财产权的限制的立法带来一定的矛盾。因为财产权的有关内容与权利在基本法中仅涉及到保护，而没有说，通过法律可以限制它，那么法律限制了它，是否限制了其在基本法上规定的权利。虽然，在基本法第44条规定了义务条款，由于它是被放在基本权利一篇章中，而不在总则中规定，一般可理解为对此篇章的居民的基本权利的一种义务要求，但是此条是否也可看作为对经济篇章的第103条的一种义务呢？在法律结构逻辑上可能会有疑问。假如在法理上能够解释的通的话，那么遵守义务条款，在立法上还不能等同于对基本法中规定财产权的内容与权利可以通过法律限制，也就是说基本法没规定法律有权限制这种权利，那么遵守法律的义务的要求是否没有了根据。基本法第41条也仅是涉及澳门居民享有澳门特别行政区法律保障的其它权利和自由。虽然其它权利可以包括财产权，但是通过第41条与财产权相联系，并引用第44条来说明行使财产权须遵守义务，还是不能将遵守义务的条款，等同于对财产权的法律限制的条款。遵守法律义务应该不能将这种法律看作为限制他高一级的基本法所保护的财产权，而这种财产权的限制，基本法没有规定。当然，没有规定并不能说基本法的立法者反对对此权利的限制，而是可能是基本法将法律因公共利益限制私人财产的问题留给了低一级的法律去规范，以及让学理与判例去解决其中的争议。但是这样做，我本人冒昧认为可能不是对共识的问题和已属基本法应规定的问题的另一种可考虑的做法。　

　　从微观上看，澳门基本法第6条仅涉及依法保护私有财产。而第103条第一款第一句就更为具体地涉及到的是保护私人和法人的财产权（包括所有权）和继承权两部分，但是在法理上，这种权利保护实际上应包含着权利的限制。尽管在第6条与第103条中，没有明示这种权利的限制，但是在法理上，权利条款后应该涉及到“有关内容和权利限制由法律予以规定”的字句。财产应履行义务，财产权的行使应有利于社会公共利益，这已是现代立法与司法的共识[12]。所以第6条与第103条第一款第一句在法理上应该包含财产权和继承权的保护与限制的两层含义，而“权利限制的合法与非法性”实际上就是本文讨论的一个关键问题；　

　　澳门基本法第103条第一款第二句讲的是财产的征用以及补偿。这儿什么是财产权的合法限制，什么是私人财产的合法征用，需要细心区别限制与征用的不同的法律规则。当然仅就征用而言，通常必会涉及是否符合社会公共利益的关键问题。所以，基本法第103条第一款第二句涉及的是财产的合法征用及补偿和非法征用及赔偿的问题。那么征用的合法与非法就势必又是本文讨论的另一个关键的问题；　

　　澳门基本法第103条第2款，讲的是补偿的规则（Entschaedigungsregel,也称为Junktimklausel）。与上述的依法征用有关，但通常与合法地限制财产权规范无关，因为这种合法的限制财产权通常（不包括例外）是不予补偿的。确定财产补偿时，应适当考虑社会公共利益和相关人员的利益。对于补偿额有争议的，容许提起诉讼。这里不同的补偿的原则是不同的补偿规则制定的法理基础与关键问题所在。所以，这也是本文附带讨论的一个问题。　

　　澳门基本法第103条第3款讲到的企业所有权的保护与外来投资的保护，不是本文的主要议题，也不完全是澳门居民的私人财产的基本权利，但可以作为以后的议题，所以在此不予讨论。需要强调的是，按各国的宪政立法，如基本权利依其性质也可适用法人的，一般仅适用于国内法人机构[13]。　

　　综述上述，澳门基本法第6条和第103条第1款与第2款的内容结构引出以下问题：　

　　在法律逻辑上以及实体法上，基本法第6条和第103条第1款与第2款的财产权保护与限制在法律适用时如何处理？征用的合法与非法在法律适用时又如何界定与处理？合法征用的补偿应遵循怎样合理原则去解决？这些问题涉及第6条和第103条款后的逻辑与理论架构，必须进一步讨论。其中也包括基本法的第25条中的平等权、基本法第40条中的自由权等都与第6条和第103条有一定的关系。但是，在讨论并试图解决上述问题时，我们首先遇到的前提是：在讨论澳门基本法第6条与第103条第1款与第2款中所存在的法律问题时，本文只能在界定了财产权保护的范围以及如何才是触及保护范围时，才能在法理上顺理成章地解决上述提出的几个关键问题。　

　　　

　　二、先决问题：保护的范围和触及保护范围的性质界定　

　　　

　　如果没有确定保护的确切范围，那么也无法理解如何保护，如何确定权利的侵犯。如果不将此界定清楚，那么财产权利的保护抑或侵犯、征收都会成为《史记·天官书》上所说的“海旁蜃气象楼台”那样的结果。　

　　　

　　(一)、基本法第6条和第103条第1款财产权以及保护的范围