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房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

时间:2024-07-01 16:59:45 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9367
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房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

财政部


房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

国务院有关部门、直属机构、企业单列集团,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
近几年来,随着城镇住房制度改革的不断深化,房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题,必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为,加强财务管理,我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上,制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们,请认真贯彻执行。
为了适应房地产开发经营业务发展的需要,进一步规范房地产开发企业财务行为,加强房地产开发企业财务管理,现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下:
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目,暂按如下规定处理:1.项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的,主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后,主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品,应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2.项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的,主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后,主办企业对外出售项目开发产品,应将预收账款转为营业收入,并相应结转营业成本。项目利润形成后,按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同,合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的,房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后,房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品,应按合同规定的转让价格计入营业收入,并相应冲转预收账款,结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的,按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目,按照法律、法规的规定,应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的,按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本;不需支付土地使用权出让金的,按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后,房地产开发企业分配合作方开发产品,按照合同、协议约定的价值计入营业收入,并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程,不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后,应按照委托方确认的结算价款,计入营业收入,并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产,应视同销售处理,并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产,应作如下处理:1.出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的,土地使用权转让收入计入其他业务收入,该项土地使用权(无形资产)摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。2.出售合同中实行房地产统一作价的,房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出,计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的,所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时,应将周转房转作开发产品处理,并按照合同、协议约定价值计入营业收入,按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后,方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款,只能用于相关的工程建设,并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后,应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前,与承租人签订商品房租赁预约协议,取得的商品房预租价款,作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后,应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用,再根据合同、协议约定出售给该承租人,所取得的价款应按下列情况处理:租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入;租赁期满,承租人愿意购买该商品房,企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定,在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时,与买受人签订售房合同、协议并不据价款结算账单,按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间,收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定,租金收入可用于冲抵售房价款,企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用,在开发产品完工之前,计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用,计入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入,但确需发生业务招待费的,须经主管财政机关批准后,方可按当年完成房地产开发工作量(即开发成本的当年借方发生额)的60%预计营业收入,并在下列限额内据实列入待摊费用;预计全年营业收入在1500万元以下的,不超过年预计营业收入的5‰;预计全年营业收入超过1500万元(含1500万元)但不足5000万元的,不超过该部分预计营业收入的3‰;预计全年营业收入超过5000万元(含5000万元)但不足1亿元的,不超过该部分预计营业收入的2‰;预计全年营业收入超过1亿元(含1亿元)的,不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始,应将待摊的业务招待费,在3-5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施,建设规模占开发项目比重较大的,经主管财政机关批准后,房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设,不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施,房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施,不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时,按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)作为代收代缴款项管理,并专户存储。按照国家规定,房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时,相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间,产生的利息净收入转入本金,不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费,计入销售费用。开发产品出售后,在保修期内发生的维修费,冲减质量保证金(应收账款);质量保证金不足冲减的部分,计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。



知识产权海关保护

2005年3月26日,福州某进出口有限公司向福清海关(福州海关下属关)申报出口2.8万双PE面底拖鞋,运抵国为莫桑比克。在查验时,福清海关工作人员发现了一个疑点。当把集装箱放在X光下过机检测时,工作人员看到集装箱内的纸箱摆放极不规则,这是夹藏不法货物的信号,工作人员当即要求开箱查验。在长达40英尺的集装箱中部,共计1200双使用了“星鸽”字样及盾牌图形的拖鞋混在其中。通过查询海关总署备案库,工作人员很快就辨认出该产品涉嫌侵犯“白鸽及图形”商标专用权。此后,福清海关的上级关———福州海关将此情况通知“白鸽”商标权利人福建省轻工业品进出口公司,该司认为上述1200双拖鞋侵权,向海关提交了知识产权保护申请,福州海关依法扣留了上述侵权货物。

一、什么是海关知识产权保护

以上案例就是知识产权海关保护,知识产权海关保护,是指海关根据国家法律法规,在进出口环节采取保护知识产权的执法措施。在大家的印象中,海关只是一个打击走私和征收关税的部门,很多人不知道海关其实还有知识产权保护的职能。在国有名牌维权的浩大行动中,中国海关是一个有力的“保护者”。海关的知识产权边境保护,把守着防止侵权产品冲击企业国际市场份额、损坏企业声誉的最后一道大门。中国1995年7月颁布的《中华人民共和国知识产权海关保护条例》(下称海关保护条例)和随后颁布的海关关于知识产权保护的实施办法(以下简称实施办法)是在中美知识产权谈判后,为了履行中国在知识产权保护方面的一些承诺而制定的行政法规。(海关保护条例及其实施办法在2003年进行了修改)经过多年的实践,这两项法规在遏制假冒商品的国际流通上起到很大作用。第二条规定:“本条例所称知识产权海关保护,是指海关对与进出口货物有关并受中华人民共和国法律、行政法规保护的商标专用权、著作权和与著作权有关的权利、专利权(以下统称知识产权)实施的保护。”第三条:“国家禁止侵犯知识产权的货物进出口。” 有了这个规定,那么知识产权的行政保护又多了一条渠道,那么侵权产品不能进入我国,侵权产品不能通过海关卖到国外,海关将直接扣留。

二、为什么要进行知识产权海关保护

有数据显示,目前全世界每年知识产权侵权货物贸易额约5000亿美元,占世界贸易额的5%—7%。侵权商品进口或出口必须通过海关,如果企业的知识产权在海关有备案,海关发现进出境货物有侵犯在海关备案的知识产权嫌疑的,海关有权主动予以扣留侵权嫌疑货物。

根据《中国知识产权报》2007年1月31日报道:《我海关建立出口侵权货物黑名单制度》:“从今年开始,我国海关将正式投入使用‘知识产权海关保护执法系统’根据该执法系统提供的案件信息,建立出口侵权黑名单制度,对列入黑名单的企业向海关申报的货物,海关在一定期限内提高查验率。该系统的建立将实现全国海关的知识产权案件信息共享,从而提高对出口侵权货物的打击力度。中国企业应重视海关知识产权保护中国企业应当用好海关知识产权保护这个盾阻挡侵权毒箭。不少企业在申请知识产权海关保护方面尝到了甜头,广东省食品进出口集团与海关广东分署签订了省内首份关企之间的备忘录,保护集团旗下“珠江桥”这一著名外贸商品品牌。据了解,从1995年开始,广东食品进出口集团就在海关系统备案,迄今通过海关已经查获30余宗侵犯“珠江桥”品牌的货物。此次双方签署备忘录,是在以往合作的基础上将信息交流、假冒货物鉴定、案件协查、宣传培训等内容以规范性文本的形式固定下来。

三、如何取得海关行政保护

知识产权海关保护分为主动保护和被动保护,这两种保护执法模式截然不同,一般情况下海关只有权对涉嫌侵犯在海关总署备案的知识产权的货物有权进行调查处理,对于涉嫌侵犯未备案的知识产权的货物,海关没有主动调查处理的权力,只能依权利人的申请进行扣留,自扣留之日起20个工作日内未接到人民法院协助执行通知的,海关将放行货物。由此可以看出,知识产权海关保护备案的重要性,它是海关采取主动保护措施的前提条件,有助于海关发现和查处侵权货物。据统计,中国90%以上的进出口环节侵权案件都是由海关发现并予以主动查处的。

要想获得海关的主动保护,其实就是做一个简单的备案,就可以使自己的知识产权多了一道保护。至于如何办理备案手续,这是非常简单的事情,可以直接向海关了解,有一些知识产权代理公司也从事该业务的代理工作。知识产权人在海关总署取得备案后,在发现侵权嫌疑货物即将进出境的,可以向货物进出境地海关提出采取知识产权保护措施的申请,提交书面申请书,海关即采取相关措施。被扣留的侵权嫌疑货物经海关、知识产权主管部门或者法院确定为侵权货物的,由海关予以没收。收货人或者发货人明知或者应知其进口或者出口货物侵犯他人商标权的,海关可以处以进口货物到岸价格或者出口货物离岸价格等值以下的罚款。海关认为有犯罪嫌疑的,移交有关机关进行调查,从而有效地减少了侵权行为的发生,而没有在海关总署有备案的权利人只能采取保护被动模式维护其权利,如果有侵犯其知识产权的货物进出口,海关并不能主动采取措施进行制止进出口。

我国海关建立了知识产权海关保护备案申请系统,本系统可以提供“知识产权备案信息查询”和“知识产权备案申请”服务。备案之后,全国42个直属海关均可以直接从网上查询备案信息,海关在日常执法工作中,一旦发现进出口货物有侵犯知识产权权利人嫌疑的,便会立即通知相关权利人,启动知识产权海关保护程序。也就是说,企业只需投入800元备案费,办理一次备案手续,全国42个海关便可以帮助企业编织一张知识产权边境保护的大网,对侵权商品实施持续不断地监控。此外,海关总署还推出了《知识产权网上备案和查询系统》,通过该系统,知识产权权利人能够实现网上提交备案申请,并且能够随时查询备案信息,为知识产权权利人极大提供了备案申请的方便。

四、要充分重视知识产权海关保护

海关知识产权保护功不可没,近年来,中国海关在对知识产权保护力度不断增强的同时,建立健全了知识产权海关保护执法机制,建立了从货运到行李邮递渠道,从报关、审单到查验环节的全方位知识产权保护监控体系,将使侵权产品无法进出口。我国加入WTO后国际贸易越来越多,知识产权的海关保护也显得越来越重要,但是知识产权的海关保护还没引起我国企业的关注。对许多人来说,提起知识产权,耳熟能详,但一提起知识产权海关保护,恐怕就觉得生疏了,我国知识产权权利人海关保护观念淡薄,许多从事进出口业务的企业亦是如此。据统计,宁波有20个品牌被列入“2005—2006年度商务部重点培育和发展的出口品牌名单”,但这20个出口品牌中却只有6个向海关总署办理了知识产权备案手续。福州关区2004年有进出口业务的国内企业共705家,已在海关总署备案知识产权的仅8家,仅占总数的1%。对关区内100家重点国内企业发放知识产权保护状况调研问卷,仅回收52份,65%的企业拥有自主知识产权不重要,仅17%的企业认为知道知识产权海关保护。对于海关发出的发现侵权嫌疑货物的通知,国外知识产权权利人通常都会在法定期限内确认是否侵权,对于确认侵权的坚决要求海关查处,对于有效授权的则会尽快发给海关确认函;而国内企业采用口头授权的形式较为普遍,且对海关配合的积极性明显不足,在法定期限内不予回复的比例要高得多。据海关总署官方网站公布的资料,截止2007年2月9日当前有效备案:7715,其中:商标权备案4555件,著作权备案267件,专利权备案2893件。显然,我国的企业忽略了知识产权海关保护备案的重要作用。

新疆的霍尔果斯海关接受一批以边境小额贸易方式申报出口的仿皮鞋和服装。根据情报,对该批出口货物风险布控,重点查验,查获涉嫌假冒“SONY”等品牌的DVD播放机共计470台,“LG”彩色电视机93台。霍尔果斯海关立即与索尼株式会社、松下电器产业株式会社和LG电子有限公司三家权利人取得联系,三家权利人积极响应,立即申请知识产权保护,海关依法对上述侵权货物予以扣留。而国内企业对海关配合的积极性明显不足,在法定期限内不予回复的比例要高得多。海关在执法中,对发现未在海关总署备案或者权利人放弃保护的货物,海关都将依法放行。

国内企业自主知识产权保护不容乐观。如何加强宣传与引导,切实提高国内企业的自主维权意识与能力,促进我国对外贸易的健康有序发展,是海关面临的一个重要课题。海关总署署长牟新生在接受接着采访时提到:“现在海关的知识产权保护站在一个新的起点,今后要在五个方面有所突破。首先要进一步加强知识产权海关保护的对内培训。同时,扩大对国内进出口企业的指导和宣传,使企业提高知识产权保护意识。”




作者:王律师,中国知识产权研究会高级会员
电话:010-51662214,电子信箱:lawyerwy@263.net,
个人网站:http://www.rjls.cn。

金华市知名商标认定和保护办法

浙江省金华市人民政府


金华市人民政府关于印发金华市知名商标认定和保护办法的通知 金政〔2002〕36号



各县(市、区)人民政府,市政府各部门:
《金华市知名商标认定和保护办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请按照执行。

二OO二年三月二十七日    


金华市知名商标认定和保护办法

为了规范金华市知名商标的认定工作,切实保护金华市知名商标所有人的合法权益,促进经济发展,根据国家有关法律、法规的规定,结合金华市实际,特制订金华市知名商标认定和保护办法如下:
一、本办法所称知名商标是指经金华市知名商标认定委员会认定、在市场上享有较好声誉并为相关公众所熟知的注册商标。
二、金华市知名商标的认定应当遵循公正、公平、公开、科学的原则,实行总量控制。
三、申请认定金华市知名商标应当符合下列条件:
(一)商标所有人为在本市的自然人、法人或者其他组织;
(二)该商标自核准注册之日起实际使用期限已满2年;
(三)商标所有人名称须与《商标注册证》的注册人相一致;
(四)商标所有人在实际使用中的商标标识必须与《商标注册证》上注册人、核准的商标文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合以及使用商品的范围相一致;
(五)商标所指商品为申请人合法的经营范围,商品的生产销售符合国家有关法律法规和行业、技术标准,不属国家限制生产或淘汰的产品;
(六)商标所指商品在同类同档商品中质量优良、稳定,售后服务优良,具有较好的市场声誉;
(七)商标所指商品的产量、销售额、利润、市场占有率等主要经济指标在本市同行业中领先;
(八)商标所有人自我保护和创牌意识强,有严格的商标使用管理保护措施,有商标管理机构或专(兼)职商标管理人员;
(九)商标所有人注重广告宣传的投入和效果,该商标在相关公众中具有较高的认知程度;
(十)近两年内未受行政处罚。
四、金华市知名商标每两年认定一次。
根据自愿原则,商标所有人认为自己的注册商标符合规定认定条件的,可向所在地县(市、区)工商行政管理部门提出申请,并提供自申请之日起近两年的有关证明材料。
各县(市、区)工商行政管理部门应当在受理金华市知名商标认定申请之日起30日内进行初审。符合申请认定条件的向金华市工商行政管理局推荐;不符合条件的,退回申请材料并书面说明理由。
金华市工商行政管理局收到各县(市、区)工商行政管理部门推荐的金华市知名商标认定申请后,应及时调查、核实并提出审核意见。符合申请认定条件的,交由金华市知名商标认定委员会评审;不符合条件的,退回申请材料并书面说明理由。
金华市知名商标认定的具体标准和评审的程序、办法,由金华市知名商标认定委员会另行制订。
五、金华市知名商标认定委员会由市有关部门和单位负责人及聘请若干专家组成,委员人数19至27人,按单数确定。
金华市知名商标认定委员会的办事机构设在金华市工商行政管理局。
六、金华市知名商标认定委员认定的知名商标,应当公告,颁发证书。
七、金华市知名商标有效期为3年,自公告之日起计算。有效期满前3个月或者因特殊原因在有效期满后的3个月内,金华市知名商标所有人可以申请延续;符合金华市知名商标条件的,由金华市知名商标认定委员会按本办法规定重新认定,每次延续有效期为3年。
八、工商行政管理部门应积极鼓励并择优推荐符合条件的金华市知名商标参加浙江省著名商标、中国驰名商标的认定。
九、推荐、评审和认定金华市知名商标,除按省、市物价部门核定的标准收取评审费、公告费外,不得向申请人收取其他费用或收受其他物品。
十、金华市知名商标公告后,他人以金华市知名商标相同或者近似的文字作为企业名称或者字号使用,并可能引起公众误认的,工商行政管理部门应不予核准登记。
金华市知名商标所有人发现他人以与其注册商标相同或者近似的文字作为企业名称或者字号登记的,可在其金华市知名商标公告之日起5年内请求工商行政管理部门责令该企业予以更名,但恶意登记的不受此时间限制。
十一、他人以金华市知名商标相同或者近似的文字、图形在同一种或者类似商品上作为商品名称、装潢使用的,金华市知名商标所有人可请求工商行政管理部门查处。
十二、金华市知名商标所有人在其商标注册核定的商品及其包装、装潢、说明书、广告上可使用“金华市知名商标”的字样、标志。其他任何单位和个人不得在其商品及其包装、装潢、说明书、广告上使用“金华市知名商标”的字样、标志。
十三、各级工商行政管理部门应当加强对金华市知名商标的管理,建立、健全管理制度和档案,监督检查金华市知名商标的使用、保护情况,查处侵害金华市知名商标权益的行为。
十四、金华市知名商标所有人依法转让金华市知名商标的,该商标的金华市知名商标资格应当按本办法规定重新认定。
十五、金华市知名商标所有人应当加强对商标的管理和自我保护,提高质量,维护金华市知名商标的声誉。
十六、有下列情形之一的,由金华市知名商标认定委员会撤销其金华市知名商标资格,收回证书,并予以公告:
(一)在推荐、评审和认定金华市知名商标过程中,有弄虚作假、徇私舞弊行为的;
(二)金华市知名商标资格未按本办法第七条规定延续或未按本法第十四条规定重新认定的;
(三)金华市知名商标所指商品已不符合本办法规定的认定条件的;
(四)金华市知名商标所有人超越商标注册核定使用的商品范围使用“金华市知名商标”字样、标志,经工商行政管理部门责令限期改正后仍不改正的;
(五)金华市知名商标所有人违反《中华人民共和国商标法》等有关法律法规规定的;
(六)出现重大质量事故的;
(七)其他严重有损于知名商标声誉的行为。
十七、违反本办法第十一条规定,侵害金华市知名商标所有人权益的,违反本办法第十二条规定的,由县级以上工商行政管理部门根据有关法律规定处理。
十八、本办法中有关商品商标的规定适用于服务商标。
十九、本办法由金华市工商行政管理局负责解释。