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离婚纠纷中“小产权房”应如何分割/王华栋

时间:2024-07-06 03:18:23 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9263
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  在一些离婚案件中,不同程度地存在着当事人企图通过法院裁判文书的形式使小产权房得到合法确认的情形。小产权房问题成因复杂、数量庞大、涉及利益面广又较为敏感,国家有关部门虽三令五申禁止开发但仍未完全阻止其蔓延。小产权房对农村土地的侵蚀和对农民根本利益的危害本文在所不论,在当前各省广泛开展土地确权登记的背景下,结合司法实践,本文重点探讨离婚纠纷中小产权房应如何处理的问题。

  一、问题的提出

  “小产权房”这一称谓并非法律术语,它是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。根据我国土地管理法和有关政策,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。

  《中华人民共和国土地管理法》第63条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以,小产权房的转让目前无法得到法律的认可,但因各种原因小产权房渐成规模已成为不争的事实。我国城镇化进程仍在快速推进,且正在进行新一轮的土地确权登记,《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第28条赋予了法院法律文书导致物权变动的效力,所以法院如何处理离婚纠纷中小产权房的分割问题不容忽视。

  二、小产权房应如何处理

  案例:A与B皆为城镇户口,二人在婚姻关系存续期间,以夫妻共同财产购买某村村民C位于自家宅基地的小产权房一处,并与C签订了房屋买卖协议,后A与B夫妻感情破裂,对于小产权房的分割无法达成协议,遂诉至法院要求离婚。对于本案中小产权房如何分割的问题,主要有以下几种观点:

  第一种观点认为,虽然案例中的夫妻并未取得房屋的所有权,但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》(以下简称《婚姻法解释二》)第21条规定:离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。为避免当事人的权益处于不确定的状态,应当根据案件实际情况,判决由一方当事人使用,并由使用的一方给予另一方适当的补偿。

  第二种观点认为,现行法律及政策的精神禁止农村小产权房基于买卖、互易等法律行为发生物权变动,其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度,以保护耕地。而在离婚纠纷中,对于共有财产的分割,并不会产生市场流通的后果,所以对于涉案房屋应当按照共同财产的分割原则进行分割。根据《物权法》第31条规定:依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。故即使法院对房屋进行了分割,因无法进行登记,涉案小产权房也无法进入市场流通。

  第三种观点认为,因国家土地管理法和相关政策禁止小产权房买卖,虽然案例中的夫妻与C签订了房屋买卖协议,但该协议因违反法律和国家政策的禁止性规定而无效,A与B并未取得房屋的所有权,故对案例中的小产权房应不予处理。

  笔者赞同第三种观点。首先,虽然《婚姻法解释二》第21条对于尚未取得所有权的房屋应如何处理作出了规定,但该规定是建立在争议房屋有合法来源基础上的,案例中夫妻二人与C签订的房屋买卖协议因违反法律规定而无效,A与B并不具有房屋的所有权,故判决由夫妻一方使用显然不当。其次,如果法院对涉案小产权房进行分割,以裁判文书的形式确认夫妻一方对于小产权房的所有权,势必会干扰国家对农村土地的管理,引起新的纠纷甚至是新一轮离婚潮。正确的做法应是应宣告买卖协议无效,对小产权房不予分割。如此不仅能与法律规定以及国家政策保持一致,还能以案例的形式进行法律宣传,起到在一定程度上禁止小产房买卖的效果。

  三、区别对待:以不予分割为原则

  对于小产权房,因为产生原因不同,其表现形式也复杂多样,有建在农民宅基地上的,也有因旧村改造、拆迁安置而产生的;有因购房协议得到的,也有因赠与、继承得到的等等。

  有文章指出,因旧村改造、拆迁安置而建成的小产权楼房因不是建设在农民个人宅基地上,而是建在村集体土地上的,所以此种类型的小产权楼房在当事人双方平等自愿签订房屋买卖协议且基层村组织同意的情况下,可以认定为有效。笔者认为,此观点有待商榷。因为小产权房的本质特征在于其所占用的集体土地不得转让,小产权房不得进入房屋买卖市场自由流通,而并非建设于宅基地还是集体用地上,况且宅基地本身就属于农民集体所有。如果认定合法则有可能形成开发商先建设楼盘,再通过本村村民向外销售小产权楼房的情形,扰乱国家对土地的管理秩序。

  在国家尚未出台关于小产权房处理政策的前提下,法院在审理离婚纠纷中涉及小产权房分割时,应根据案件的不同情况,以不予分割为原则,在有充分证据证明小产权房确为夫妻共同财产时再行分割。例如:对于因继承而获得的小产权房,属于夫妻共同财产的,因具有合法来源,法院应依法予以分割;对于因受赠与而获得的小产权房,应严格审查赠与合同的效力,如果表面为赠与实为买卖的赠与合同应依法宣告无效。

  (作者单位:山东省菏泽市中级人民法院民三庭)

香港法律执业者和澳门执业律师受聘于内地律师事务所担任法律顾问管理办法

司法部


香港法律执业者和澳门执业律师受聘于内地律师事务所担任法律顾问管理办法

  中华人民共和国司法部令

  第82号

  《香港法律执业者和澳门执业律师受聘于内地律师事务所担任法律顾问管理办法》已经2003年11月27日部务会议审议通过,现予发布,自2004年1月1日起施行。

  部长 张福森

  二○○三年十一月三十日

  第一条为了落实国务院批准的《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》,规范香港法律执业者、澳门执业律师受聘于内地律师事务所担任法律顾问的活动及管理,制定本办法。
  第二条本办法所称的香港法律执业者,是指具有香港永久性居民身份,依据香港有关法规在律师、大律师登记册上登记,并没有被暂时吊销执业资格的律师、大律师。
  本办法所称的澳门执业律师,是指具有澳门永久性居民身份,在澳门律师公会有效注册的执业律师。
  第三条香港法律执业者、澳门执业律师受聘于内地律师事务所担任法律顾问,只能办理已获准从事律师执业业务的香港、澳门以及中国以外的其他国家的法律事务。
  香港法律执业者、澳门执业律师受聘于内地律师事务所担任法律顾问,应当接受内地司法行政机关的监督和管理。
  第四条香港法律执业者受聘于内地律师事务所担任法律顾问,应当依照本办法申请领取香港法律顾问证。
  澳门执业律师受聘于内地律师事务所担任法律顾问,应当依照本办法申请领取澳门法律顾问证。
  第五条香港法律执业者、澳门执业律师具备下列条件的,可以向内地司法行政机关申请领取香港、澳门法律顾问证:
  (一)在香港或者澳门执业满2年;
  (二)未受过刑事处罚及未因违反律师职业道德、执业纪律受过处罚;
  (三)有内地律师事务所同意聘用。
  第六条内地律师事务所具备下列条件的,可以聘用香港法律执业者、澳门执业律师为本所香港、澳门法律顾问:
  (一)成立满3年;
  (二)专职律师不少于10人;
  (三)最近3年内未受过行政处罚、行业处分。
  内地律师事务所聘用香港法律执业者、澳门执业律师的数量合计不得超过本所专职律师总数的五分之一。
  第七条香港法律执业者、澳门执业律师申请领取香港、澳门法律顾问证,应当通过拟聘其担任法律顾问的内地律师事务所提交下列材料:
  (一)申请书;
  (二)申请人身份证明的复印件;
  (三)申请人的香港法律执业者、澳门执业律师执业资格证书的复印件;
  (四)申请人如有获准从事律师执业业务的外国律师资格的,须提交其律师执业资格证书的复印件;
  (五)申请人在香港或者澳门执业满2年的证明材料;
  (六)申请人所在的香港、澳门律师事务所出具的同意其受聘于内地律师事务所的证明;
  (七)香港、澳门律师监管机构出具的申请人未受过刑事处罚及未因违反律师职业道德、执业纪律受过处罚的证明材料;
  (八)内地律师事务所出具的拟聘用申请人的证明及本所符合聘用条件的证明材料。
  前款第二项、第三项、第四项、第五项所列证明材料,须经内地认可的公证人公证。
  申请材料应当使用中文,一式三份。材料中如有使用外文的,应当附中文译文。
  第八条内地律师事务所所在地的地(市)级司法行政机关应当自收到香港法律执业者、澳门执业律师申请材料之日起10日内完成审查,出具审查意见,并连同申请材料上报省级司法行政机关。
  第九条省级司法行政机关应当自收到申请材料之日起20日内完成审核。对于符合本办法规定条件的,准予在内地受聘担任法律顾问,并办理登记,向其颁发香港、澳门法律顾问证;对于不符合本办法规定条件的,不准在内地受聘担任法律顾问,并书面通知申请人和拟聘其担任法律顾问的内地律师事务所。
  省级司法行政机关应当自向申请人颁发香港、澳门法律顾问证之日起30日内,将有关登记材料及审核意见报司法部备案。
  第十条香港法律执业者、澳门执业律师,只能受聘于内地一个律师事务所担任法律顾问,不得同时受聘于外国律师事务所,不得同时在香港、澳门律师事务所驻内地代表机构担任代表。
  第十一条香港、澳门法律顾问不得办理内地法律事务。
  第十二条香港、澳门法律顾问在内地办理法律事务,应当由所在的内地律师事务所统一接受委托、统一收取费用,不得私自受理业务、私自收费。
  第十三条香港、澳门法律顾问应当遵守国家法律、法规和规章,恪守律师职业道德和执业纪律,不得损害国家安全和社会公共利益。
  第十四条香港、澳门法律顾问与内地律师事务所应当依法签订聘用协议,规定双方的权利、义务及违约责任。
  第十五条香港、澳门法律顾问证,每年须经省级司法行政机关年度注册。未经注册的无效。
  第十六条香港、澳门法律顾问有下列行为之一的,由地(市)级司法行政机关给予警告,责令限期改正;逾期不改正的,处1万元以下罚款;有违法所得的,处违法所得1倍以上3倍以下罚款,但罚款最高不得超过3万元:
  (一)同时在内地两个以上律师事务所受聘的;
  (二)同时在香港、澳门律师事务所驻内地代表机构担任代表的;
  (三)同时在外国律师事务所受聘的;
  (四)私自受理业务或者私自向当事人收取费用的;
  (五)办理内地法律事务的;
  (六)其他违反法律、法规和规章应当给予处罚的行为。
  香港、澳门法律顾问违反前款规定情节严重的,内地律师事务所应当与其解除聘用关系。
  第十七条内地律师事务所有下列行为之一的,由地(市)级司法行政机关给予警告,责令限期改正;逾期不改正的,处1万元以下罚款;有违法所得的,处违法所得1倍以上3倍以下罚款,但罚款最高不得超过3万元:
  (一)未经核准,擅自聘用香港法律执业者、澳门执业律师担任法律顾问的;
  (二)对香港、澳门法律顾问的法律服务活动不实行统一接受委托、统一收取费用的;
  (三)对香港、澳门法律顾问的违法行为负有管理失查责任的;
  (四)其他违反法律、法规和规章应当给予处罚的行为。
  第十八条香港、澳门法律顾问因违法行为或者过错给当事人造成损失的,由聘其担任法律顾问的内地律师事务所承担赔偿责任。律师事务所赔偿后,可以向负有直接责任的香港、澳门法律顾问追偿部分或者全部赔偿费用。
  香港、澳门法律顾问应当在内地办理保险。
  第十九条司法行政机关工作人员在行政管理活动中,有违反法律、法规和规章规定的行为的,依法给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十条本办法由司法部解释。
  第二十一条本办法自2004年1月1日起施行。

农业部、国家工商行政管理局关于加强畜禽屠宰管理完善肉类卫生检疫检验工作的通知

农业部 国家工商行政管理局


农业部、国家工商行政管理局关于加强畜禽屠宰管理完善肉类卫生检疫检验工作的通知
农业部、国家工商行政管理局



各省、自治区、直辖市及计划单列市畜牧(农业、农牧)厅(局)、工商行政管理局:
目前,病害肉类上市问题在一些地方时有发生,有的地方还相当严重。国务院对此十分重视,责成农牧、工商行政管理部门采取有力措施尽快予以解决。病害肉类上市,主要是在社会主义市场经济的新形势下,未能把畜禽屠宰这一环节有效地管理起来,致使肉类卫生检疫检验难到位,
出现漏洞。为解决这一问题,确保消费者吃上放心肉,特作如下通知:
一、统一思想,提高认识,加强领导
肉类卫生质量问题,事关人民群众的健康安全,近几年已成为社会各界普遍关注的焦点。当前,注水肉、病害肉上市的问题已引起社会各界的强烈不满,解决这一问题的关键就是要严把屠宰和检疫这一关,在城、镇所在地积极推行“定点屠宰、到点检疫”。对此,各地必须统一思想,
提高认识,确实把这项工作当做对人民负责、为人民办实事的一项重要内容纳入日程,统一组织,全面部署,狠抓落实。各级农牧、工商行政管理部门要在当地政府的领导下,各司其职,各负其责,依法分工协作,切实解决好工作中遇到的各项实际问题,使“定点屠宰、到点检疫”统一、
协调、有序地开展起来。
二、实行“定点屠宰,到点检疫”应符合社会主义市场经济要求
自1985年以来,我国畜产品商品经济之所以能够连续十五年稳定发展,主要得益于多种经济成份并存的改革政策。在县以上城镇及县以下建制镇,都要加快实行“定点屠宰、到点检疫”,并要继续坚持这一原则。第一,选设屠宰点要按照“有利流通、促进生产、方便群众、便于兽
医卫生管理和检疫检验”的要求进行。第二,定点多少、规模大小,要根据市场要求和生产实际确定,要因地制宜,分类指导,不搞一刀切。第三,为鼓励公平竞争,促进各屠宰场(点)不断提高服务质量,要允许屠宰经营者自主选择规定的屠宰场(点)。在屠宰场(点)自宰还是委托屠
宰场(点)代宰,应由屠宰经营者自行决定或与屠宰场(点)协商决定。
三、要依法加强管理
各级农牧主管部门、工商行政管理部门要密切协作,依法共同制定本地区“定点屠宰、到点检疫”工作计划、标准和要求,部署并组织落实。特别要依法做好大中城市及人口较集中的县、城镇的“定点屠宰、到点检疫”工作,确实使上市肉品卫生质量符合国家规定的标准与要求。
第一、对屠宰加工场所、设施卫生条件要严格审查。凡从事屠宰、加工、经营畜禽、畜禽产品的单位和个人,其有关场(点)的选址、设计、施工和设施必须符合兽医卫生要求,分别由县级以上农牧行政及工商行政管理机关共同核准,依次分别取得《兽医卫生合格证》、《营业执照》
后方可开业。不合格者限期改进,否则,坚决予以取缔。
第二、要加强对屠工屠商的管理。凡从事屠宰加工的单位和个人,其屠宰加工畜禽必须在规定的场(点)进行。屠宰和肉类分割必须按规定程序操作,符合兽医卫生要求。各地要对屠工屠商进行一次清理整顿,经严格考试考核,符合要求的,允许进场进点屠宰加工。不合格者,限期届
满仍达不到要求的,要坚决予以取缔。
第三、进一步依法强化屠宰检疫检验。各级农牧主管部门要坚定不移地贯彻落实国务院《家畜家禽防疫条例》及其实施细则和国办函〔1991〕82号文件等有关规定。除屠宰厂、肉联厂自行收购并屠宰生产的畜禽产品由厂方自检出证外,其他单位和个人生产的畜禽产品必须由农牧
部门的防检疫机构实施检疫检验并出证。特别是广大农村及中小集镇屠宰的肉类产品也须经农牧主管部门检疫人员依法实施检疫检验,并取得规定证、章和标志后方能上市销售。各畜禽防检疫机构要根据“定点屠宰、到点检疫”工作需要及时调整力量,派员到场(点)实施宰前检疫和宰后
检验,做到随宰随检,有宰必检,切实把好屠宰检疫关。
第四、病死猪及病害肉类要按规定进行无害化处理。各定点屠宰场(点)必须按规定设有无害化处理设施,确保病害肉类能够就地无害处理。各地要严格把关,发现病死猪及病害肉类,检疫人员须依法监督指导货主按规定及时处理,防止病害肉类进入流通领域。
第五、证、章、标志要按规定严格统一。兽医卫生证、章、标志要依照农业部有关规定统一核发,规范使用。凡不符合上述有关规定的,一律视为伪证。要严厉打击倒卖,伪造兽医卫生证、章、标志及使用、出具伪证的不法行为。
四、加强监督检查,确保上述各项措施落到实处
各级农牧、工商行政管理部门要密切协作,在畜禽屠宰、加工、购销、仓储、市场等方面加强监督检查,对于无证屠宰、经营,逃避、抗拒检疫检验,贩卖病死畜禽及病害肉类等违法行为,要分别依法给予严肃处理。当前,特别要强化市场、运输、肉类加工、购销、冷库、宾馆饭店、
职工食堂肉类卫生质量等方面的监督检查,使之切实守法经营,凭证收购、销售、贮存和运输。要发动全社会共同监督,积极采取举报电话、举报信箱等各种方式,充分发挥社会舆论的作用。对于群众举报的案件,要及时派员调查、核实,妥善处理,查处的大案、要案,要通过新闻媒介等
形式公开曝光。
五、加强同卫生、公安、税务、法院、财贸、环保、城建等部门的协作
“定点屠宰、到点检疫”是一项复杂的系统工程,离不开有关部门的支持与协作。要积极与卫生、公安、税务、法院、财贸、环保、城建等部门加强协作,在土地征用、资金筹集、司法协助、税费征收等方面给予必要的优惠和支持,使之得以顺利开展。
此件请即传达到各级农牧、工商行政管理部门,从速部署落实。



1994年9月6日