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隐私权概念的再界定/王利明

时间:2024-07-12 09:01:14 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8285
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王利明 中国人民大学法学院 教授 博士生导师


关键词: 隐私权 民事权利 具体人格权
内容提要: 隐私权在我国虽然已经得到广泛承认,但是关于其边界等问题仍然存在争议,需要继续研究。隐私权固然存在宪法上的基础,但是主要属于民事权利的范畴。它的具体属性应当是具体人格权而非一般人格权,而且应当在我国未来的《人格权法》中得到规定。隐私权主要包括生活安宁和私人秘密两个方面,未来隐私权的内容也应当以此为基础进行发展和扩张。个人信息资料权不宜纳入隐私权的范畴,它是相对独立于隐私权的一种权利。


自美国学者沃伦(Wallen)和布兰代斯(Brandeis)于1890年在其《论隐私权》[1]一文中将隐私界定为一种“免受外界干扰的、独处的”权利后,隐私权日益引起学界、司法实务界的广泛关注。经过多年的发展,人们虽然对隐私的概念达成了一些基本的共识,但在一些领域,仍然存在争议。例如,在最初将隐私作为“独处权”加以理解的基础上,现代学者逐渐扩张了隐私的内涵,将其扩大到信息隐私、空间隐私以及自决隐私等领域,但对隐私权的边界究竟如何确定,人们始终未达成一致。在各国的民法判例和学说中,有关隐私概念的学说林林总总,众说纷纭。笔者认为,在我国民法典制定过程中,如何准确界定隐私权的概念与性质,已成为人格权制度中必须解决的一个重大理论问题。

一、隐私权属于民事权利范畴

从比较法上看,隐私权究竟是民事权利,还是宪法权利,不无疑问。在美国法中,隐私权概念提出后,最初是通过判例将其认定为一种民事权利。但此后,美国法院(尤其是联邦最高法院)又通过一系列的判例,将其上升为一种宪法上的权利,创设了“宪法上的隐私权”(constitutional priva-cy),并将其归入公民所享有的基本权利类型中,作为各州及联邦法令违宪审查的依据之一。其中最突出的是法院根据美国《宪法》第4和第5修正案将隐私权解释为是公民享有的对抗警察非法搜查、拒绝自我归罪(self-incrimination)的权利。[2]1964年,Prosser将大量的侵犯隐私权的判例进行了归纳,从而形成了对隐私权案件的四分法。[3]1965年,在Griswold v. Connecticut一案中,正式将隐私权确立为独立于第4和第5修正案的一般宪法权利。[4]1973年,法院又在罗伊诉韦德堕胎案(Roe v.Wade)中确认堕胎自由是宪法保护的隐私权,[5]自此以后,美国法正式将自主决定确认为隐私权的重要内容。但是,美国的判例法也仍然将隐私权作为侵权法保护的一项民事权利。总之,隐私权作为美国宪法中一项基本权利之外,也仍然是一项重要的民事权利。

大陆法国家在人格权发展过程中逐步借鉴了美国法中的隐私权概念,但这个过程是一个吸收、消化,并逐步发展的过程。例如,在德国,隐私权随着社会经济的发展,逐渐地形成和完善。1983年,德国联邦宪法法院做出了一个里程碑式的裁判,认为对抗不受限制的搜集、记录、使用、传播个人资料的个人权利也包含于一般人格权之中。[6]因而,隐私权成为民法一般人格权的重要内容。在德国法上,虽然普遍认为隐私权属于一般人格权的范畴,但在司法裁判中,也认为隐私权属于宪法权利的范畴。因为,一方面,隐私权产生于对宪法基本权利的解释,宪法法院根据《德国基本法》第2条第1款的规定[7]承认个人享有人格尊严、肖像权、对自己的言语的权利以及包括私密和独处在内的隐私权。[8]隐私权是宪法所保护的人格尊严的具体体现,保护隐私有利于实现宪法所确认的促进个人人格自由发展的目标。[9]另一方面,通过将隐私权与宪法上的基本权利建立起关联,也提升了隐私权的地位。按照德国法院的看法,依据宪法原则,私生活领域受到保护,不能公之于众。[10]因此,在德国,隐私权同时属于宪法意义上的一般人格权及私法意义上的一般人格权的范畴。[11]

隐私权的这种双重属性对于我国隐私权的相关研究也产生了一定的影响。我国也有学者认为,隐私应当成为宪法性的权利,只有将隐私权提升到宪法层面,才能体现出其应有的地位,并强化对隐私的保护。[12]此种观点不无道理。应当看到,宪法作为一国的根本大法,应当对于一国公民包括基本民事权利在内的各项基本权利予以明文列举。其作用包含两个层面,一方面为公民的基本权利构建一个全面的体系,为公民基本权利的确定提供价值基础。例如,宪法确认了公民的人格尊严、人格平等、人身自由受法律保护,这就为公民人格权的保护提供了基本的价值依据。如果宪法确认隐私权,将有利于对隐私权的保护。另一方面,宪法中的权利确定主要是为国家或政府设定一定的义务,如果在宪法中规定公民享有隐私权,则一定层面上确立了国家或政府采取措施保障公民隐私权的积极义务。从国外隐私权发展过程来看,一些国家将隐私权提升为宪法的基本权利是与所谓“国家积极义务学说”相一致的,[13]隐私成为宪法上权利可以为政府设置相应的义务,从而可以通过违宪审查机制来防止政府侵犯隐私权情形的发生,更好地促进公民隐私权保护的实现。

毫无疑问,通过宪法对隐私的保护是符合我国《宪法》的宗旨和原则的。虽然我国《宪法》未确立隐私权,但确认了公民人格尊严应受保护,这在很大程度上可以作为隐私权的宪法基础。另外,我国《宪法》关于通信秘密的规定,也可以在一定程度上解释为是关于隐私权的规定。可以说,民法确认的隐私权是宪法保护公民人格尊严的具体化。从这一点出发,民法规定隐私权内容和宪法是不冲突的。所以,和其他民事权利一样,隐私权当然具有其宪法基础。但从隐私权保护的角度看,隐私权应植入民事权利的范畴,隐私权的保护应主要通过民事法律完成。将其归结为宪法权利本身并无助于隐私权的全面保护,也无法替代关于隐私权的民法规范。笔者认为,不宜将隐私权作为一种宪法权利。其原因在于:

第一,隐私权如果是一种宪法上权利,则应当在宪法中做出特别规定,这就需要通过宪法的修改来实现这一目标。由此带来的问题是,人格权中的生命权、健康权、姓名权、名誉权、肖像权等也都是十分重要的权利,甚至在某些情况下生命健康权还要优先于隐私权予以保护,如果将隐私权纳入宪法予以保护,那是否上述其他的人格权也都要纳入宪法予以保护呢?如果答案是肯定的,那宪法又是否有足够的容量来实现这一目标呢?

第二,隐私的范围非常宽泛,而宪法作为根本大法,其立法是粗线条的、抽象的,缺乏具体的规定,因此不可能涵盖生活中各种各样的隐私侵权类型。如果将隐私权仅限制在宪法的层面,则不利于受害人寻找法律依据保护自己的权利。而将隐私权作为私法上人格权的一种,使得被害人能够依据侵权行为的规定请求救济。[14]

第三,如果只将隐私作为宪法权利,则对隐私的保护需要启动宪法诉讼的程序。而我国目前没有宪法法院,也没有宪法法庭。由于缺少相应的救济途径,即便宪法规定了隐私权保护,那也将处于一种闲置状态,而无法得到实际运用。宪法法院、宪法法庭的设立牵涉到国家的根本体制,不是一朝一夕可以完成的,未来如何构建仍不确定,而公民隐私权的保护是现实而迫切的,必须由法律予以充分的保护。因此,将隐私权作为宪法上权利,在实际操作上是不现实的。

第四,我国是成文法国家,法官在进行裁判时,需要引用成文的法律作为裁判的依据。而目前我国《宪法》并无明确的关于隐私权的规定,因此法官无法直接通过适用《宪法》来作出裁判。2009年最高人民法院发布的《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第4条规定:“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例,可以直接引用。”从该条规定来看,并没有将《宪法》列入民事裁判文书可以引用的范围之列,因为《宪法》并不是一般性的法律,而是根本大法。

第五,隐私权是一项具体的民事权利,我国《侵权责任法》第2条已经明确规定了隐私权是侵权法的保护对象。该法对隐私权遭受侵害的受害者提供了必要的救济方法,故没有必要在民法之外再另寻途径予以保护了。如果将隐私权理解为宪法上的权利,在受害人受到侵害时,反而不利于其寻找法律依据、获得法律保护。

第六,将隐私权作为一项民事权利予以保护并不意味着国家或政府在尊重、保护公民隐私方面就不负有相关义务。相反,隐私权作为公民的一项权利,是包括国家、政府在内的所有社会主体都必须予以尊重的。政府作为公权力机关,不仅不能非法侵害公民隐私权,而且应当采取积极措施保障公民隐私权的实现。现实中,也存在政府违法侵犯或者限制公民隐私的行为,这完全可以通过行政法、刑事诉讼法等法律制度加以规制,而无必要在此之外确立宪法上的隐私权。

二、隐私权是具体人格权

对于隐私权性质的界定,理论和实务上还存在其究竟是一般人格权还是具体人格权的争议。在美国法上,自隐私概念产生以后,一直存在着范围不断扩张,内容日益宽泛的趋向。隐私权的概念中包括了名誉、肖像等人格利益,[15]Prosser曾经抱怨其关于隐私的四种分类并不存在共同点,因而隐私本质上构成了一种集合性的概念。[16]此外,美国一些学者甚至认为,其最高法院在Griswold案件中所建构的一般性的、宪法上的隐私权,似乎是受到了德国一般人格权制度的启发。[17]在德国,隐私权属于一般人格权的范畴。早在1957年,德国联邦法院(BGH)在著名的“读者来信”案中认为,自主决定权应为一般人格权的重要组成部分。[18]此后,按照德国联邦宪法法院和联邦最高法院的判决,隐私逐渐被纳入到一般人格权的保护范畴。[19]从德国隐私权发展的进程看,其具有如下两方面特征:一方面,在权利谱系上,承认了隐私权是一般人格权。按照德国学者的通说,对隐私予以尊重是一般人格权的结果和具体化。[20]另一方面,在具体内容上,持续强调信息自决权在隐私权保护中的重要性。[21]其他国家也存在类似德国的做法,如法国自1970年修改《民法典》、增加隐私的保护后,隐私的概念和内容就不断地扩张,逐步涵盖了多项人格利益。[22]

在我国《人格权法》制定过程中,对隐私如何定位,是否应借鉴德国的模式,将其规定为一般人格权,不无争议。应当看到,隐私权在现代社会的重要性日益突出。随着时代的发展,人们从农业社会进入到工业社会,从熟人社会进入到陌生人社会,隐私已经成为人们保障自己私生活的独立性、保持私人生活自主性的重要权利。随着高科技的发展,例如针孔摄像机、远程摄像机、微型录音设备、微型窃听器、高倍望远镜、卫星定位技术的出现,过去科幻小说中所描述的在苍蝇上捆绑录音、录像设备的技术在今天已成为现实,个人隐私无处遁身,正受到前所未有的严重威胁。[23]随着网络技术的发展,在网上搜集、储存个人的信息资料变得极为容易,而一旦传播,所引发的后果却是任何纸质媒体所无法比拟的。与此同时,随着社会的发展,个人意识越来越觉醒,公民个人对于自己生活信息的保密性、生活空间的私密性、私生活的安宁性要求越来越高。相应地,现代社会中公民要求保护自己隐私的呼声日益高涨。在这样的背景下,隐私保护已经提到了一个日益重要的位置。隐私权不仅在人格权体系中,甚至在整个民事权利体系中,地位都在不断地提升。那么隐私权是否因为其重要性的提高就可以替代一般人格权概念呢?笔者认为,一般人格权是为人格权提供兜底性保护的一种权利,是人格权体系保持开放性的特殊形式,具有特定的内涵,不是哪一种具体人格权可以随便代替的。即便某些具体人格权在社会生活中发挥着十分重要的作用,也因为其有特定的含义和适用对象,而不能代替一般人格权的作用。

应当看到,隐私权内容确实具有相当的宽泛性和开放性,这就使得它可以适应现代社会的发展需求而将一些新的隐私利益纳入其中,予以保护。但是,既然隐私权是作为一种特定的人格权存在的,其内涵具有相对的确定性,不可能无限制扩张,以致涵盖所有的人格利益保护。从未来人格利益保护的发展趋势看,也并不意味着所有新产生的人格利益都属于隐私利益的范畴。

比较法上,由于隐私权产生时人格权理论比较薄弱,具体的人格权制度也十分欠缺,因此,在隐私权出现之后,社会中若干新人格利益的保护需求被纳入到了隐私权保护的范畴。从这个角度上讲,隐私权在其发展初期的确一定程度上发挥了一般人格权的功能。例如美国法中,由于其既没有一般人格权概念,也没有具体人格权概念,因此,隐私权产生后,演变成为一个涵盖各类人格利益保护的集合型民事权利。

我国人格权制度发展趋势和上述过程存在明显区别。在我国,人格权制度产生时,就形成了具体人格权体系,隐私权只不过是具体人格权的一种。我国早在1986年的《民法通则》中就规定了各种具体人格权,如生命健康权、姓名权、名称权、名誉权、肖像权、荣誉权等权利。随后逐渐在司法实践中又产生了隐私的概念,并由法律确认为一种权利。[24]我国《侵权责任法》第2条第2款规定:“本法所称民事权益,包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权……”。从该条表述来看,隐私权只不过是与其他人格权并列的一项权利。因此,从我国法律发展的路径来看,是先规定了相当数量的具体人格权后,再应经济与社会的发展需要,将隐私权也纳人到具体人格权的范畴,给予全面保护。从其发展过程来看,立法者和司法者意识到,《民法通则》规定的各种具体人格权存在遗漏,因此有必要在已经确认的各项具体人格权之外,通过确立隐私权,对个人生活秘密等隐私利益加以保护。因而隐私权从其产生之初就是作为具体人格权存在的。此外在隐私权产生之前,已经存在了其他的具体人格权,隐私权不可能从内容上包括其他具体人格权,而只不过是对已经存在的具体人格权的补充,将其所遗漏的、未予规定的私人生活秘密等内容包括在隐私的范畴之中。而且,在我国,既然在立法和司法上都已经确立了隐私权作为具体人格权的地位,这也注定了其不可能代替一般人格权的法律地位。

虽然从人格权体系构建来说,我国确实需要承认一般人格权。因为目前为止,立法关于人格权的规定都采取具体列举的方式,而具体列举难免挂一漏万,不能使人格权制度保持开放性,以应对今后新的人格利益的发展。所以,承认一般人格权是必要的。但这不意味着要将隐私权提升到一般人格权的地位。实际上,我们所说的一般人格权主要是以人格尊严和人身自由为内容的权利,而并非以隐私作为其主要内容。如果将隐私权作为一般人格权加以保护,存在以下几方面问题:

第一,一般人格权所体现的人格尊严、人身自由的内涵,在很大程度上是一种价值理念,需要借助法官的价值判断予以具体化。而隐私通常具有自身特定的含义,较之一般人格利益更容易确定。若将其纳入到一般人格权中,反而使其权利界限模糊,不利于对其进行全面保护。

第二,在人格权体系中,一般人格权制度承担着“兜底”的任务,若将隐私权归入一般人格权制度,则必将让隐私承担人格权法中的“兜底”功能,而这将造成隐私权体系的混乱,反而不利于对隐私的保护。例如,原告将其已故父亲的骨灰盒拿回家后长期拜祭,后发现骨灰盒有误,致使其遭受精神痛苦。此种情形涉及的并非私人生活隐私,而是人格尊严受损,应当由一般人格权而非隐私权予以保护。因此,若让“隐私”概念承担人格利益的“兜底”功能,会损害隐私权救济的确定性及可预期性。

第三,严格地讲,相对于具体人格权,一般人格权条款是法律上的“一般条款”,通常赋予法官较大的自由裁量空间。从法律适用规则看,如果有具体条款可适用,应当首先适用具体条款,而不能直接引用“一般条款”。否则,有可能导致法官因在案件裁判中自由裁量空间过大,导致裁判结果缺少可预期性。既然我国在法律上已经承认了隐私权的概念并对此作了具体规定,而且在司法实践中也已确立了隐私权保护的具体规则,此时再将隐私权作为一般人格权对待并适用一般人格权的规则,就属于向一般条款逃逸。

浙江省物业管理条例

浙江省人大常委会


浙江省物业管理条例
——(2006年5月24日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过)



  第一章总则

第一条为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条本省行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。
第三条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条县级以上人民政府房产行政主管部门(以下称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
县级以上人民政府有关行政管理部门按照各自职责,协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系,协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。


第二章业主、业主大会和业主委员会

第五条业主在物业管理活动中,享有国务院《物业管理条例》规定的权利,并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
第六条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益,履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,拥有共同的配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅,与周边原有住宅区房屋相毗连的,经相关业主同意,可以归并为一个物业管理区域。
第八条物业管理区域具备下列条件之一的,物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议,街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主,并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会,接受告知的单位应当派代表参加会议,并给予必要的指导。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第九条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。
业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的,应当于业主大会会议召开前,将其书面意见提交业主代表,由业主代表代为转交。凡需投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。
第十条业主在首次业主大会会议上的投票权数,按每一房地产权证计一票原则确定,建筑面积超过二百平方米的部分,每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业,按前款规定计投票权数。
业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数,按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算;业主大会议事规则未作约定的,按照本条第一款规定计算。
第十一条业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。
业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业服务企业,对专项维修资金使用和续筹方案作出决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。
业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十三条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
第十四条业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列文件向所在地县级物业主管部门备案:
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约;
(四)业主委员会委员的名单。
所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的内容发生变更的,应当重新备案。
第十五条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议和意见。
第十六条业主委员会每届任期为三年至五年。
业主委员会任期届满二个月前,应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的,物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的,原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。 第十七条业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以以自己的名义依法提起诉讼。
第十八条业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的,物业管理区域内的业主可以根据本条例第十二条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的,物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
第十九条业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效,对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
第二十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。


第三章前期物业管理

第二十一条建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业,对物业进行前期管理。
提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招标投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是,投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的,经所在地县级物业主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。
前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由市、县人民政府具体规定。
第二十二条建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约,作为物业买卖合同的附件。
业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示,并有义务作出说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十三条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。
第二十四条前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已按规定选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。
第二十五条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。
物业服务企业接管物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,作相应记录,发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的,应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。
第二十六条在办理物业交接手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单;
(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(四)物业质量保修和物业使用说明文件;
(五)业主名册;
(六)物业管理需要的其他资料。
前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。
第二十七条建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。
物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。
因依法调整规划,物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的,建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的,应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款,列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
第二十八条物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意,不得改变其用途。


第四章物业管理服务

第二十九条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第三十条物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订,其内容由双方约定,一般包括以下条款:
(一)当事人的名称或者姓名和住所;
(二)物业的基本情况;
(三)物业服务事项和服务质量要求;
(四)物业服务费的标准和收取办法;
(五)专项维修资金的管理和使用;
(六)物业管理用房的管理和使用;
(七)合同期限;
(八)违约责任;
(九)解决争议的办法。
物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意,但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
当事人对本条第一款第(三)项内容进行约定时,一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。
当事人对本条第一款第(四)项内容的约定,应当符合国家和省物业服务收费管理的规定。
当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。 第三十一条物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十六条第一款规定的资料。
第三十二条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。
物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议,配合居民委员会做好社区管理相关工作。
第三十三条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施,但不得将该物业的整体服务事项委托他人。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。
第三十四条业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费由建设单位全额交纳。
物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。
第三十五条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
住宅物业的最终用户,按照下列规定确定:
(一)专有部分以单个业主作为最终用户;
(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;
(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
第三十六条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的,应当签订委托代收协议,并支付相应的代收手续费。
第三十七条物业服务企业实行酬金制收费方式的,物业管理的各项资金应当按规定建账立制,其收支情况应当定期公布,接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的,应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
第三十八条物业服务合同终止时,物业服务企业应当将本条例第二十六条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。
第三十九条街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。


第五章物业使用与维护

第四十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备,损害业主共同利益。
因物业维修或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意,并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征求直接利害关系人的意见,征得业主委员会同意,事先在物业管理区域内公告,并依法办理相关手续。
业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复原状。
第四十一条业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得改变物业使用性质。确需改变的,应当征得利害关系人的同意,报经规划、国土资源等有关部门批准,并依法办理相关手续。
第四十二条经业主大会同意,在物业管理区域内设置临时停车位的,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备,不得阻碍消防通道。
第四十三条物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备,经业主大会决定可以移交给相关专业单位,相关专业单位应当接收,并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府制定。
相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要,临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当预先在物业管理区域内公告,并及时恢复原状,业主应当积极配合。 第四十四条禁止下列损害公共利益的行为:
(一)违法改变房屋承重结构;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建、占用物业共用部位;
(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;
(六)超标排放有毒、有害物质;
(七)排放超过规定标准的噪声;
(八)法律、法规禁止的其他行为。
第四十五条业主或者非业主使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
业主或者非业主使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本条例的规定以及业主临时公约、业主公约。 第四十六条物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查,业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及业主临时公约、业主公约行为的,应当依据有关规定以及业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门。
其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定行为的,可以向物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。
物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后,应当依法及时处理。 第四十七条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后,方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
第四十八条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。 第四十九条专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。
专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由省人民政府制定。
第五十条物业存在安全隐患,危及公共利益及其他业主合法权益的,责任人应当及时维修养护,消除隐患,有关业主应当给予必要配合。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可以由物业服务企业代为维修养护,所需费用由责任人承担。
业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的,可以要求所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级物业主管部门调解。
第五十一条建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修,也可以自行组织维修。
建设单位在物业竣工验收前,应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金,存入指定银行,作为物业维修费用保证。
保修金交纳、使用、管理和退还的办法由省人民政府制定。


第六章法律责任

第五十二条违反本条例规定的行为,国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。
第五十三条违反本条例第二十七条规定,建设单位在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的,由县级以上物业主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款。
第五十四条违反本条例第五十一条第二款规定,建设单位不按规定交纳物业保修金的,由县级以上物业主管部门责令限期交纳;逾期仍不交纳的,自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金,并可以处一万元以上三万元以下的罚款。
第五十五条业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约,损害其他业主、非业主使用人合法权益的,业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止;相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。
第五十六条物业服务企业未履行物业服务合同约定义务,导致业主人身、财产受到损害的,依法承担民事责任。
业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促该业主交纳,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第五十七条违反本条例规定,物业主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)挪用专项维修资金或者保修金的;
(二)对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的;
(三)不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的;
(四)利用职务之便,收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的;
(五)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。


第七章附则

第五十八条本条例所称业主,是指房屋等物业的所有权人。
本条例所称非业主使用人,是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人,物业服务企业除外。
本条例所称物业,是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备,包括地下停车泊位。
本条例所称物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件,依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。
第五十九条本条例所称共用部位,是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。
本条例所称共用设施设备,是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。
第六十条业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的,依照本条例相关规定执行。
第六十一条本条例自2006年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府颁布的《浙江省住宅区物业管理办法》同时废止。



芜湖市人民政府关于印发芜湖市市区保障性住房分配使用实施细则的通知

安徽省芜湖市人民政府


芜湖市人民政府关于印发芜湖市市区保障性住房分配使用实施细则的通知

芜政〔2012〕99号


各县、区人民政府,江北产业集中区、经济技术开发区、长江大桥开发区、高新技术产业开发区管委会,市政府各部门、各直属单位,驻芜各单位:

《芜湖市市区保障性住房分配使用实施细则》已经2012年7月4日市政府第60次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。





二O一二年七月二十日





芜湖市市区保障性住房分配使用实施细则



第一章 总 则

第一条 为满足中低收入住房困难家庭的基本住房需求,规范廉租住房与公共租赁住房并轨运行、统筹使用,根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)、《公共租赁住房管理办法》(住房城乡建设部部长令第11号)、省保障性安居工程领导小组《关于对芜湖市廉租住房和公共租赁住房统筹并轨使用请示的批复》(皖保组〔2011〕9号)、《芜湖市人民政府印发关于进一步加强保障性安居工程建设和管理工作的实施意见的通知》(芜政〔2012〕13号)等有关政策、法规、文件,结合我市实际,制定本细则。

第二条 本细则适用于本市市区保障性住房的分配、使用和监督管理工作。

第三条 保障性住房实行规划统筹、建设统筹、资金统筹、分配使用统筹。

第四条 保障性住房分配使用坚持“以区为主、适度调剂,并轨使用、分类管理,统一租金、租补结合”的原则。

第五条 市住建委是全市保障性住房的行政主管部门,负责保障性住房政策研究、业务培训以及城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭住房保障资格核准,并指导、督促、检查各区(含开发区,下同)保障性住房建设、房源筹集调配、配租和运营管理等工作,其所属的市住房保障管理处(以下简称市住房保障机构)负责具体实施工作。

各区指定的住房保障机构(以下简称区住房保障机构)根据房源的落实情况,负责本辖区内城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭保障性住房的申请受理、审核、复核和分配;负责本辖区内用人单位保障性住房的申请受理、审核、分配;负责相关报表填报、信息录入、数据统计等工作。

市宜居投资(集团)公司是保障性住房运营管理机构,按照全市保障房统筹计划安排,负责提供房源、签订租赁合同,并参与租金标准核定。

市发展改革、财政、民政、人社、公安、税务、金融、工商、监察、住房公积金管理等有关部门各司其职,共同做好保障性住房分配使用管理工作。

第六条 市住房和城乡建设、民政、人社、公安、税务、金融、工商、住房公积金管理等部门要逐步实现信息资源共享、动态管理,不断提高城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭住房保障资格审核的准确性。

市、区住房保障机构应建立保障性住房管理档案,详细记录承租人信用情况,并作为续租和退出依据。

第二章 准 入

第七条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭以家庭为单位向所在区住房保障机构申请保障性住房,区住房保障机构会同相关部门负责住房保障资格的初审、复审。户主为申请人,与申请人共同居住的直系亲属应作为共同申请的家庭成员参与申请。夫妻双方不在同一户籍的,只能由一方作为申请人提出申请,另一方户籍所在区住房保障机构负责协助调查相关情况,并提供相关证明。离异家庭的未成年子女列入法定抚养方的家庭成员参与申请。

新就业职工、在本市市区有稳定就业的外来务工人员,向用人单位申请,由所在用人单位审核后,统一集中向所在区住房保障机构或市宜居投资(集团)公司(以下统称出租人)申请保障性住房。

第八条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭申请保障性住房,应当同时具备下列条件:

(一)具有本市市区城镇户籍;

(二)收入符合市政府公布的城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭标准;

(三)申请人与共同居住的直系亲属在本市市区范围内无住房或住房困难;

(四)申请人出具同意市、区住房保障机构核实申报信息的承诺。

第九条 新就业职工和外来务工人员申请保障性住房,应当同时具备下列条件:

(一)在本市市区劳动关系稳定,在申请之日前已与本地用人单位签订1年及以上期限劳动(聘用)合同,且自合同履行起连续缴纳社会保险费;

(二)在本市市区范围内无住房。

第十条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭申请保障性住房,应提交以下材料:

(一)保障性住房申请表;

(二)家庭成员的身份证、户口簿、婚姻状况证明材料;

(三)家庭成员收入、住房情况证明材料;

(四)其他材料(残疾证、优抚证等证明)。

第十一条 新就业职工和外来务工人员申请保障性住房,用人单位应提交下列材料:

(一)保障性住房申请表;

(二)用人单位法人营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明;

(三)入住职工的身份证、户口簿、劳动(聘用)合同以及在本市市区缴纳社会保险费证明;

(四)其他材料。

第十二条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭申请住房保障时,应当如实申报家庭房产、收入和财产状况,并声明同意审核机关调查核实。

新就业职工和外来务工人员应当如实申报房产情况,并声明同意审核机关调查核实,其所在用人单位应当对所提供材料的真实性承担担保责任。

第三章 分配和轮候

第十三条 经审核符合保障性住房实物配租条件的城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭以及新就业职工、在本市市区有稳定就业的外来务工人员,纳入到实物配租轮候库,按优先条件和轮候顺序配租。

第十四条 城镇低收入家庭中的低保家庭优先实物配租,其他家庭按下列条件,优先实物配租:

(一)六十周岁以上的老人无法定赡养义务人,或虽有法定赡养义务人,但赡养义务人无劳动能力、无赡养能力、无生活来源的;

(二)家庭成员是革命烈士配偶、子女的;

(三)共同居住的家庭成员有获得市级以上(含)劳动模范、英雄模范称号,或荣立二等功以上复转军人,或因工致残四级以上的;

(四)共同生活的家庭成员患有重大疾病丧失劳动能力,没有生活来源的,或家庭成员中有三级以上(含)残疾的;

(五)因配合市重点工程和保障性住房项目建设,房屋被征收后,住房困难并符合保障性住房准入条件的;

(六)家庭人口较多的;

(七)其他因自然灾害、突发事故急需救助的。

在解决城镇低收入家庭实物配租后,城镇中等偏下收入家庭中符合前款(一)至(七)项条件的,优先实物配租。

第十五条 轮候期间,城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭的工作、收入、住房及家庭人数等情况发生变化,应当及时主动向区住房保障机构提交书面材料,重新审核。

第十六条 申请保障性住房的用人单位符合下列情形的,优先实物配租:

(一)符合市区产业发展方向;

(二)固定资产投资、用人规模较大;

(三)社会保障制度健全,并为职工缴纳住房公积金。

第十七条 分配保障性住房原则上按人均住房建筑面积10 -15平方米标准确定。

以家庭为单位分配的,2人(含)以下户安排30-45平方米,3人(含)以上户安排50平方米以内。

第四章 租赁管理

第十八条 保障性住房的租金原则上按照略低于同区域、同品质住房平均市场租金收取。具体标准由市物价局会同市财政局、住建委、出租人共同确定,并实行动态调整,每年向社会公布一次。

第十九条 出租人与取得配租资格的城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭或用人单位应签订《芜湖市市区保障性住房租赁合同》,房屋租赁合同期限最长不超过3年。保障性住房租赁合同一般应当包括以下内容:

(一)合同当事人的姓名或名称;

(二)房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备,以及使用要求;

(三)租赁期限、租金数额和支付方式;

(四)房屋维修责任;

(五)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳责任;

(六)退回保障性住房的情形;

(七)违约责任及争议解决办法;

(八)其他应当约定的事项。

合同签订后,出租人应当在30日内将合同报市住房保障机构备案。

第二十条 签订保障性住房租赁合同时,承租人应按合同约定的月租金标准的6倍一次性缴纳租赁保证金,以保证租赁合同的正常履行。租赁合同期满或终止,承租人无违约责任的,出租人退还保证金;承租人违约的,出租人从保证金中抵扣承租人应承担的相关费用。享受城镇低保待遇的家庭可以免缴租赁保证金。用人单位统一申请并签订租赁合同的,由用人单位统一代缴租金和租赁保证金。

第二十一条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭原申请人在租赁期限内死亡的,其共同申请人符合住房保障条件的,可按原租赁合同继续承租,并变更租赁合同,租赁期限按原有合同的剩余时间计算。

第二十二条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭因就业、子女就学、人口变化等需要调换房屋的,可向所在区住房保障机构提出调换房屋申请。经审核同意,承租人按时腾退原承租的住房,重新调换住房,并签订租赁合同。区住房保障机构应当及时更新信息,报市住房保障机构备案。

第二十三条 用人单位在用人规模、社会保障、公积金等方面发生变化需要减少保障性住房的,应主动及时向区住房保障机构或宜居投资(集团)公司提出申请。

第二十四条 保障性住房承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施,不得擅自对房屋自行进行装修。因使用不当造成房屋或附属设施损坏的,应负责维修或赔偿。

第五章 租金补贴

第二十五条 城镇低收入家庭实物配租后,可申请租金补贴。

第二十六条 根据收入不同,对城镇低收入家庭承租的保障性住房在享受住房保障面积标准内发放租金补贴,租金补贴由市政府直接支付给承租人。

月租金补贴金额=(家庭人均住房保障面积标准×保障人口–原有住房面积)×租金标准×补贴系数。

享受城镇低保待遇家庭,补贴系数为0.95。

符合市区城镇低收入标准而不享受低保待遇家庭,补贴系数为0.85。

城镇低收入家庭人均住房保障面积标准为15平方米。对1人户,按30平方米住房保障面积标准发放租金补贴。

第二十七条 对符合住房保障条件未轮候到实物配租的城镇低收入家庭,市政府对其发放租赁补贴。具体补贴标准由市政府每年发布。

第六章 退出管理

第二十八条 保障性住房配租资格实行年审制度。

城镇低收入、中等偏下收入住房保障家庭应按时主动填报《芜湖市市区保障性住房年审表》,由各区住房保障机构组织街道办事处、社区对本辖区内住房保障家庭的户籍、人口、收入、住房等情况进行复核,对实物配租和租金补贴家庭的变更或退出情况进行汇总,并报市住房保障机构进行核准。

第二十九条 城镇低收入、中等偏下收入住房保障家庭年审,应提交如下资料:

(一)家庭成员身份证、户口簿;

(二)家庭成员现经济收入、住房情况证明材料;

(三)保障性住房租赁合同。

第三十条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭因收入、人口等条件发生变化,或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房,不再符合保障条件的,区住房保障机构应取消其住房保障资格,并责令限期退回保障性住房,享受租金补贴的,应立即停止发放补贴;对在规定期限内未退回的,给予6个月过渡期,过渡期内按市场标准缴纳租金;超出过渡期拒不腾退的,在适当范围内公告,必要时出租人可申请人民法院强制执行。

第三十一条 城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭有下列行为之一的,由区住房保障机构取消住房保障资格,责令限期退回保障性住房,并由出租人解除租赁合同,其行为记入保障性住房管理档案:

(一)转租、出借或者擅自调换所承租的保障性住房的;

(二)改变所承租的保障性住房结构或用途的;

(三)破坏或者擅自装修所承租的保障性住房,拒不恢复原状的;

(四)无正当理由连续空置6个月以上的;

(五)在保障性住房中从事违法活动的;

承租人逾期不退回保障性住房的,由区住房保障机构依法申请房屋所在区人民法院强制执行。

用人单位及其入住职工、务工人员有以上情形的,由区住房保障机构取消配租资格,并由出租人收回保障性住房。

第三十二条 承租人累计6个月以上拖欠租金的,应当腾退所承租的保障性住房;拒不腾退的,出租人可以向房屋所在区人民法院提起诉讼,要求承租人腾退保障性住房。

第七章 法律责任

第三十三条 市、区住房保障机构及其工作人员在保障性住房分配管理工作中不履行本细则规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十四条 出租人违反本细则,有下列行为之一的,由市住房保障主管部门责令限期改正,并处以3万元以下罚款:

(一)向不符合条件的对象出租保障性住房的;

(二)未履行保障性住房及其配套设施维修养护义务的;

(三)改变保障性住房的性质、用途,以及配套设施的规划用途的。

第三十五条 承租人隐瞒有关情况或者提供虚假材料取得保障性住房的,或者重复申请取得一套以上保障性住房的,由市住房保障主管部门处以1000元以下罚款,记入保障性住房管理档案,并责令其限期退回所承租的保障性住房,按市场价格补缴租金;逾期不退回的,可以依法申请人民法院强制执行,承租人自退回保障性住房之日起5年内不得再次申请保障性住房。

第三十六条 承租人有下列行为之一的,由市住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金,记入保障性住房管理档案,处以1000元以下罚款;有违法所得的,处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款:

(一)转借、转租或者擅自调换所承租保障性住房的;

(二)改变所承租保障性住房用途的;

(三)破坏或者擅自装修所承租保障性住房,拒不恢复原状的;

(四)在保障性住房内从事违法活动的;

(五)无正当理由连续6个月以上闲置保障性住房的。

有前款所列行为,承租人自退回保障性住房之日起5年内不得再次申请保障性住房;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第三十七条 房地产经纪机构及其经纪人员提供保障性住房出租、转租、出售等经纪业务的,依照《房地产经纪管理办法》第三十七条,由市住房保障主管部门责令限期改正,记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员,处以1万元以下罚款;对房地产经纪机构,处以3万元以下罚款。

第八章 附 则

第三十八条 企业投资建设的公共租赁住房,由企业自行分配给本企业员工承租使用,并报市、区住房保障机构备案。

第三十九条 本细则所称保障性住房是指政府投资建设或收购,限定套型面积,按政府核定租金,向本市市区无住房或住房困难的城镇低收入家庭、中等偏下收入家庭以及无住房新就业职工、在本市市区有稳定就业的外来务工人员出租的廉租住房和公共租赁住房。

本细则所称无住房是指在本市市区无自有住房,即无自建私房、房改房、集资房、拆迁安置房(含待入住)、商品房(含已签订购房合同未取得房地产权证),也未承租公有住房,且申请之日前5年内在我市无房屋转让(因家庭成员重大疾病等特殊变故转让房屋除外)。

本细则所称住房困难是指家庭人均住房建筑面积低于15平方米。

本细则所称租金补贴是指政府向符合条件的低收入住房保障家庭发放的货币补助,以增强其租赁住房支付能力。

第四十条 本细则由市住建委负责解释。

第四十一条 本细则自公布之日起施行。江北产业集中区、市辖县参照执行。此前发布的相关规定与本细则不一致的,以本细则为准。