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私力救济存在之正当性及其法制化道路/洪??/title>

时间:2024-07-22 01:31:21 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9893
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内容摘要:私力救济自古以来便为一种常见的实效救济形式,而当其以服务形式出现之时由于可能引起社会不良反映而被禁止。这种禁止在现今,无论是于庞大市场需求,还是于被救济主体急迫的需要而言,及其他种种原因,其合理性都已在很大的范围内遭到置疑。私力救济的存在具有正当性,其不可以因为某种不良现象而被遏制,并且在法制的引领下,其应当能够为法制社会相容。
关键字:私力救济 公力救济 私力救济的正当性 仲裁制度 私力救济的合法化道路

引 言
上世纪80年代末90年代初,随着中国经济体制的转轨,一些新事物悄然而生,其中便有提供私力救济的服务机构其也通常被称为民间调查或私人调查。
中国早期的私人调查机构中,从业人员多为警察,律师,侦察兵及其他的一些司法机关的离退休人员,他们接受过侦察方面的专业训练,法律道德素质也普遍较高。尚能为法制社会所接受。随后由于利益的诱惑,很多未经过专门训练的人也加入了私人侦探的行列。就我国目前状况而言,真正在工商局注册营业的且严格按照工商营业执照上的营业范围严格营业的调查公司虽然存在,但为数甚少。由于不存在相应的规章制度,此类机构显得杂乱无章。更有甚者在调查过程中手段过激,违法取证,侵犯公民隐私,利用获取的证据对当事人敲诈勒索,甚至非法限制、剥夺公民的人身自由等现象不断涌现,使得整个行业出现了混乱。虽然公安部于1993年9月7日颁布了《关于禁止开办“私人侦探所”性质的民间机构的通知》的行政命令,但是并没有解决此机构的混乱状况,相反,由于未得到适当的规范,使得此类机构畸形发展。

一、私力救济之概述

私力救济:指当事人认定其权利遭受侵害之时,在第三者没有以中立名义介入纠纷解决的情形下,不通过国家机关和法定程序而依靠自身力量或私力力量,解决纠纷,包括强制和交涉。
对于现代社会的私力救济存在形式种类,笔者将之分为两种形式,即包括非盈利性质和盈利性质。
首先是非盈利性质的私力救济形式,其主要是指类如自助行为、自救行为及占有人的私力救济[1]和来自第三人的非盈利性质的救济的救济形式,这些救济形式出现的原因是由于自己的某种权利形式遭到了侵害或是其他人纯道义上的帮助,比起另一种救济形式而言,其弊端几乎为零,而且对于社会风气及治安等方面都有很大的益处,因此其不但不会为国家所禁止,而且会被社会所推崇。
盈利性质的私立救济形式或者可直接将其称为私力救济的服务行业,就其服务发生于原权利的先后又可以分为两种,第一类是发生于原权利遭到侵害之前,其服务目的在于保持受保护人权利受保护项的原有状态,使其免于受第三者的侵害,权利人与提供私力救济单位的法定权利与义务以合同形式出现,以合同明确双方当事人的责任与义务。若权利人的被保护项权利受到了实质侵害,那么提供救济的单位则要按照协议提供相应的赔偿,虽然此类服务行业也存在私力救济普遍存在的两面性,也经常性的诱发一些纠纷甚至是暴力事件,但在庞大的总数面前比例就很低了,故国家采取的是利用相关政策和法律对其进行管理的态度。其代表行业有保险公司、物业管理公司等。而第二类则是发生于原权利被侵害之后其服务的目的旨在权利人的原权利或者挽回和减免权利人的损失。由于其可能引发的暴力与侵权的事件比较频繁,对于社会秩序造成威胁。并且有人对于其职能发生疑议,认为其职能代替了部分公力救济机关的职能,对国家司法机关的执法严肃性构成了威胁。因此,对于私力救济存在的正当性问题就集中在以服务形式出现的私力救济是否正当。

二、私力救济存之的正当性

法的价值不是以人受制于法律,而是以人作为法律的本体这一关系而存在。法律无论其内容抑或是目的,都必须符合人的需要,这是法的价值概念存立之基础。 法律存在之目的,在于更好的维系人们之间的关系,为人们的正当需要而服务,而当其无法达到此职能或者甚至干涉到人们的正当需要时,就应当被排除在法律之外,这还包括一系列的政策,命令,法律乃是握权在手的人们和群体为了自身利益而制定的。“我断言,法律不外乎对强者有利的东西。” 而对于现代法律而言,似乎不应当再如此了,其是属于一切纳税人的。
笔者以为,私力救济的正当性首先体现在其三种特性上;即补充性,过度性及盈利性。
(1)私力救济的补充性
法制社会发展至今日,各项法制建设迅速,包括法律法条的建立健全,执法队伍素质的提升与整改,以及民众法律意识和对法制社会的熟悉程度都有很大的提高,显示着社会法制话道路之趋势,不容变更。因此世人对于法制化建设也投入了较大的关注,而对于私力救济形式存在之合法性探讨认为已无必要,甚至有人怀疑私力救济机构之存在会挑战公力救济机关的严肃性和权威,笔者认为虽然私力救济是公力救济的前身,但是现今私力救济存在之原因全因公力救济而起,正是因为公力救济机关无法同广泛的救济需求同步发展,其无暇顾及之处,惟由私力救济来承担。所以,私力救济最主要的补充性首先就是对于公力救济而言的。其主要体现在三个方面,包括职能补充,成本补充及心理补充。
① 职能上的补充主要体现在诉讼过程中根据我国有关诉讼法的规定,像一般的民事纠纷类或者刑事自诉案件是由原被告私人举证的,也就是说每一位参加诉讼的当事人都可能成为举证人。要想维护自己的权利,让别人放弃或是停止对自己的侵害,在法庭上只有拿出事实来,靠证据说话,然而证据和事实都是靠收集的,而这种收集是某种能力,这个能力包括很多方面,而专业的技术和知识往往是必不可少的,以及其他一些物质上的因素。但是不是每一位参加诉讼的当事人都具备这种能力的。有时当事人自己可能欠缺某方面的能力,或是财力不够,或是时间有限,或是其他的一些原因,必然要借助某第三者的能力来实现自己权利的恢复或是利益的补偿,以及解决相关的民事纠纷。然而在此时,扮演救济形式主角的公力救济机关是不可能提供任何服务的。对于这些人而言,私人侦探或许是留给他们最好的选择了,随着市场经济的不断发展,人与人之间的关系不断的复杂,对于快速的解决纠纷之需求也会不断的增加,私人侦探在民事诉讼中将扮演重要角色。
② 私力救济的存在,毋庸置疑将会大大的节省公力救济成本。公力救济机构作为国家部门,每年会有国家对其进行一定的财政支持,然而这种支持是有限的。特别是在目前的中国,处于社会主义的初级阶段,经济实力并非强大,有许多的经济项目亟需国家大量资金的投入,对于公力救济机构的投入就将极为有限,这从国家大量的征召保安人员便可知道,这项政策不仅是为了解决“4050”问题,完成就业,更主要的是目前之警力无法完全满足需要,而国家又不可能再提供更多的救济成本以供警力的增加。因此在一些并“不那么重要的岗位”上,就安排治安协管员来“协助”一下。毕竟,从国家财政支出的角度出发,一个治安协管员来的待遇要比一个正式的警员要低得多。私力救济的存在则可以在一定程度上减轻公力救济的压力,为其节省成本,使其将精力投入到更为需要的事件中去。
法之经济作用,在于其对社会经济关系和经济活动直接产生影响,其目的在于建立和维护一定的社会经济关系和经济秩序,促进社会发展及生产力的进步。 私力救济存在之后,促使社会救济成本的节省,救济资源的优化配置,同时促进了经济的发展。而禁令的出台恰巧阻碍了私力救济很好的完成起使命,违背了法律政策存在之原有目的。
③ 私力救济的心理补充,其实是对于民众而言的。然而正是由于私力救济对于公力救济职能的补充才产生了私力救济的心理补充。面对时不时暴出的大案要案,因为警力的明显不足,使得警方不得不把相对不足的警力投入到这些对于社会而言更为危害重大的案件中。而其他诸如失踪,打架之类的“小案子”自然会安排在其后,有的甚至不力了之。但是对于当事人而言,那就不是“小案子”了。民众在这种情况下,由于从小到达受到的教育,让他们把全部希望放到了相关的职能部门身上。当这种全权责任的寄托由于种种原因而破灭后,势必将产生一种不满情绪。这种不满情绪不但会导致民众对政府的信任度,满意度甚至是支持度的降低,而且当这种不满意情绪积压到一定程度时,必将爆发,而其发泄对象,有或是犯罪分子,那么其结果有可能是恶性暴力事件及其他的社会事件;又有或是发泄在在处理的职能部门身上,那可能导致的后果将是不堪设想的。但不管发泄在谁的身上,对于国家和社会的稳定和发展都是有百害而无一利的。
从法律的本源来说,法应当是理性的,古罗马思想家西塞罗;“法就是最高理性,并且他固植于支配应该做的行为和禁止不应该做的行为的自然之中……就是法。” 同时发亦是公意,“法是公意的宣告”。 法律本身应当为民服务,如果私人侦探的出现能够实现其目的,就应当进行积极的维护,而不是反其道行之。
私人侦探业的出现,虽然其是以盈利为目的,但由于其往往是站在受害者一边的,正好充当了一个“和事老”的角色。缓解了被救济主体的这种情绪,其应商业的方式很好的弥补了政府与民众之间的这道“感情裂缝”。
(2)私力救济的盈利性
私力救济的存在,其以盈利为目的,建立以提供救济性质服务的机构,承担相应的法律责任,作为一般的市场主体存在,不一非法经营为目的,不损害国家及第三者利益,其完全符合我国的市场准入标准,同时,大量的市场需求数据也给予了私力救济正当性有力的证明;
据报道,国家工商总局商务部统计,我国每年的经济合同为40亿份,履约率不足30%,每年因逃债造成的直接损失约1800亿元,每年外贸企业应收帐款的损失接近100亿。由于合同欺诈造成的直接损失也有55亿之巨。 如果这份数据无误的话,那么我国每年就有28亿份合同存在债务问题,因此而相加的损失之合有1955亿之多。28亿份问题合同,1955亿的经济损失,这对于救济机关而言,这是个多么庞大的市场啊,但这不是目前我国的公力裁判机关和执行机关所要面对的市场,而是他们面对不了的市场。私力救济的存在,虽然不能完全满足这一市场需求,但其也可以减缓损失如此之巨的现状。而且,私力救济机构不仅解决了一部分人的就业问题,同时因为私力救济机构本身是一种暴利行业,其还可以为国家带来大量的税收。
私力救济的盈利性其实并不能直接的证明私力救济的正当性,但其可以说明其以盈利为目的而存在是完全符合市场发展的需要的。虽然目前行内有因为谋取暴利而采取不法手段之行为,但是若使得私力救济存在于法律的监督与引导下,其还是可以提供救济服务的。
(3)私力救济的过度性
私力救济并不可能长期的存在,笔者以为伴随国家法制建设的迅速发展,公力救济机构及公民自身救济能力不断增强,仅就此两块已足以满足救济的需要,那么在那个时候也将不再存在救济市场的概念了,“要使事物合于正义,须有毫无偏私的权衡,法恰恰是这样的一个中道权衡”。 只有法可以真正的达到最终的正义目的,但是在目前,光靠公力救济还达不到这个目标笔者在次强调私力救济的过度性,其实是为了强调其“必经性”,公、私两种救济形态并存之时代,便好象向中国特殊的社会主义阶段一样,是走向社会主义的必经阶段。公力救济在目前之情况下无法担当起所有的救济责任,如果私力救济不作为的其最佳的补充搭档存在下去的话,那么将会违背社会发展之规律,其结果很可能是灾难性的。

其次,私力救济之正当性从法律原理角度讲也是说得通的;

①请求权对私力救济的支持
以权利之间的关系为标准,民事权利可分为原权利与救济权(因权利之侵害而生之原状回复请求权及损害填补之请求权;与救济权相对待之原来之权利则谓之为原权) 因此可见,请求权可分为原权利的请求权和救济权的请求权。 “盖救济权系原权利之侵害而发生,故救济权每为原权利之变形,且多为请求权焉” 笔者以为法律存在之目的主要在于两项职能;维护社会之秩序,保护公民之权利。如果私力救济请求权属正当范围,那么此权利就应当受到保护。
笔者认为,救济权的请求权发生要件是原权利的侵害,与单纯意义上的请求有些不同。请求权的对象是单纯的义务人,只有当此义务人拒绝履行其义务,而权利人坚持其权利的履行的情况下,才可能产生救济权的请求权。具体过程是,首先,权利人要求特定义务人履行其应负义务,若义务人拒绝履行因先前的协定或是其他的行为而导致的义务的话,那么权利人的原权利的请求权则失效,而此时的特定义务人也就向侵权人转型(即法定其要负担某种责任)。此时,当事人可以第二次使用请求权,这里的请求权是指救济权的请求权。要求侵权人立即停止侵害,排除妨害引起的影响,并承担相关的民事责任和赔偿。笔者先前提到的作为所拥有的救济请求权其实当作请求救济权解,其是对受侵害者而言的,即受害者享有请求救济权或者说救济请求权。请求救济权;其实质是一种救济权,“请求”二字做动词解,是指公民拥有获得救济的权利。而救济请求权其实质是请求权,“救济”作名词解,即权利人有权要求救济,而其特定义务的形成形式当然有很多种。虽然说他们的具体权利性质不同,但是内容和最终的目的都是相一致的。而笔者在本文中的重点,私力救济,同公力救济、社会救济等救济形式相同,作为一种救济形式而存在,应当属于受害者救济请求权的对象之一。而前文中重点强调的救济权作为一种权利而存在,权利人当然有选择其权利实现形式的权利。“有关民事方面的开放性实质上是给予权利人救济手段的多样化的问题” 也就是说权利人行使私力救济请求权是完全正当的。此权利应受法律的保护。而为其服务的对象私力救济也应当在法律范围之内,否则,此权利是不可能被完整的实施的。民法学界对于未来民法典的体系及有关理论问题展开的讨论中,关于物权请求和侵权行为的立法设计问题,其争论的焦点是要不要建立新的请求权体系和新的民事责任体系。 魏振赢教授在《论请求权的性质与体系——未来我国民法典中的请求权》一文中说“民法典中不规定物权请求权,新的请求权是基于债权产生的请求权,即债权请求权”。随着社会的变迁,民事权益的不断发展变化,有关民事责任的形式规定也将随之变的多样化起来。那么,救济手段的多样化应当也是可以理解的,而私力救济作为重要的救济手段更是不可或缺的。
我国刑法上明文规定的允许私力救济的存在形式有自助救济、自救行为、正当防卫以及还有其他部分法律的有关允许私力救济形式存在的规定,但仅仅是这些是不够的。公民需要更为广泛的请求权,比如请求非公力机关的第三人为自己收集证据的权利和对于涉及自身的案件实施调查之类。这便是笔者在上文中论述的对于需要私力救济时的请求权。如果此类权利的存在得不到保护的话,中国公民的请求权体系将是极不完整的,深化一点,公民权利的实现将遭到极大的阻碍。而在现实中,由于没有私力救济的存在,公民私立救济请求权得不到很好的实施,这也导致了很多的公民权利至今尚未能得以实现。

② “调查权”对于私力救济的支持
民间调查,有一个更为时髦的称呼私人侦探。所谓私人侦探,是指采用专门知识和社会特殊技能为社会提供调查服务的行业。强大的社会需求为“私人侦探”业的提供了事实理论上的依据,已不用多说了,而其在法律依据上是否符合呢,笔者认为首先要搞清两个概念。一个是“侦查”,一个是“调查”,二者有本质的区别,不能混为一团,这也是“私人侦探”是否合法的问题上最大的争论点。对于“侦查权”法学家的解释是:国家赋予执法机关的带有强制性的一项权利,包括调查,调取,传唤,留置,拘留,逮捕,查封,冻结,搜查,扣押等一系列侦查手段含有不可抗力性,由特定机关和部门执行,代表国家意志。而“调查权”是指为了了解事实真相而开展的查错,搜集,取证的权利,不具强制性,是每个公民都享有的,而花钱雇侦探,笔者认为和雇律师差不多,都是代行权利罢了。警局的探长与我们平时所说的侦探是两个概念,一个是公职,一个则是对于一类善于刑侦的人员的美称。私人侦探也是一样,其称呼的由来主要是人们对于此行业充满了神秘感和对于其人员的尊敬,并不是说叫侦探就拥有了侦查权。那是对于此行业的误解,他们的经营范围只能是调查而非侦查。所以,若辖定好其行业范围,私力救济在法律上是能够站得住脚的。

三、私力救济之合法化道路
(1)仲裁制度的借鉴
仲裁作为是民事诉讼的补充,解决民商类的事务纠纷,意义巨大。他们是两种有着密切联系的争议解决机制。民事诉讼以国家强制力为后盾,对仲裁起着支持与监督作用,确保了仲裁程序价值的实现;仲裁也以其方式灵活、程序快捷、费用低廉等特点成为民事诉讼的重要补充。
私力救济服务机构的未来存在形式及合法地位,笔者以为,与仲裁机构有异曲同工之妙,虽然他们所补充的对象不同,但是其补充的形式及相关的位置、效用、地位关系几乎都是相同的。
因为私力救济服务机构并非是公力的职能部门,所以其所替代公力机关之处应当是一般的公民亦可为之却无法为的地方。如西欧或是美国那样让私人侦探介入刑事案件的调查在中国时机尚不成熟,特别是那些涉及到需要强制性或是暴力手段的案件,那样很有可能会导致私刑或是职权的滥用。毕竟,此类机构是以盈利为目的的。将此类机构限制在民事范围之内,暂时还是一种比较稳妥的做法。私力救济服务机构其职能体现的出现范围只能是以当事人的代理人身份出现。如果在其职能的范围内出现了对于强制力的需要,那也不能自行使用暴力,而是应当报请公力机关的协助。而此时公力机关也应当做好后盾的作用,给予适当的支持。其次,正如民事诉讼对于仲裁予以监督一样,公力机关亦要起到监督的作用,对于违规操作的私力机构依法取缔,如果出现违法现象更要严惩不贷。同时,私力机构要扮演好公力机关“配角”的角色,对于自己所掌握的一些线索要及时的向公力机关联系,不能仅为自己的利润而延迟了对案件完成的速度,更不能因为掌握一些线索而和当事人或是其他一些利害关系人讨价还价。当然,这一系列的问题涉及到行业规范及道德的制定,这需要国家和所有的私力机构的成员以及所有的支持他们的人的共同努力。
(2)对于律师制度的借鉴
诉讼代理人:以当事人的名义,经当事人授权或法律的规定而在一定范围内进行民事诉讼的诉讼参加人。

宁波市物业专项维修资金管理办法

浙江省宁波市人民政府


宁波市物业专项维修资金管理办法

政府令第182号


  《宁波市物业专项维修资金管理办法》已经2010年12月17日市人民政府第92次常务会议审议通过,现予发布,自2011年4月1日起施行。

  市长 毛光烈

  2010年12月23日

  第一章 总 则

  第一条 为加强物业专项维修资金管理,保障物业共用部位、共用设施设备正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和国家、省有关规定,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内依法建设的物业,其专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

  本办法所称的专项维修资金,是指依照本办法规定交存的专项用于建筑物内共用部位(以下简称共用部位)、建筑区划内共用设施设备(以下简称共用设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。

  第三条 具有共用部位与共用设施设备的住宅、非住宅的物业业主、购房人应当按照本办法交存专项维修资金。

  第四条 专项维修资金管理实行统一交存、建账到户、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

  专项维修资金可以实行业主自主管理,也可以由政府设立的专项维修资金管理机构代为管理。鼓励业主通过民主协商实行自主管理。

  实行业主自主管理的,应当召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

  未成立业主大会或者业主大会未明确业主自主管理的,其专项维修资金由政府设定的专项维修资金管理机构代为集中管理。

  第五条 市房产行政主管部门会同市财政部门负责全市专项维修资金管理工作的指导和监督。各县(市)区房产管理部门是辖区专项维修资金的主管部门,会同同级财政部门负责辖区专项维修资金管理工作的指导和监督。

  市专项维修资金管理机构作为市政府设定的维修资金管理机构,具体负责海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区物业专项维修资金的日常管理工作。其他县(市)区的专项维修资金管理机构由当地人民政府依法设立或指定。

  第二章 专项维修资金的交存

  第六条 各类物业的业主,应当按规定交存专项维修资金。

  物业首期专项维修资金,由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。未设电梯的房屋,业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五交存;设有电梯的房屋,业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之八交存。

  未出售房屋的专项维修资金,由开发建设单位按照前款规定的标准交存。

  出售公有住房的,由售房单位和购房人按房改政策规定的比例交存。

  各类房屋上一年度的建筑安装工程造价由市和县(市)造价主管部门会同同级房产行政主管部门于每年3月底前公布。

  第七条 专项维修资金由业主自行交存或建设单位、物业服务企业代收代交。

  新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前,按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明,并将该内容约定为购房合同条款。对购房合同中明确约定房价中已包含专项维修资金的,建设单位不得再向购房人另行收取。购房人未按本办法规定交存首期房屋专项维修资金的,开发建设单位有权按照房屋买卖合同的约定处理。

  新建物业作为拆迁安置房屋的,首期交存专项维修资金由建设单位按可销售总建筑面积和本办法第六条的标准代交。建设单位应当在物业交付拆迁人或征收人时向其收取专项维修资金。

  第八条 出售公有住房的售房单位应当在收取售房款时、购房人应当在支付购房款时分别向维修资金管理机构交存专项维修资金。

  第九条 专项维修资金管理机构应当向交存人出具财政部门统一监制的专用票据。

  对由开发建设单位或者物业服务企业代收代交物业专项维修资金的,专项维修资金管理机构应当按户分别开具专用票据,提供给交存专项维修资金的业主。

  第十条 已交存住房公积金的业主,经本人或其配偶申请,并经住房公积金管理单位核准,可以将业主及其配偶的住房公积金用于交存房屋首期专项维修资金,按照标准直接划至业主专项维修资金账户。

  第十一条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额的30%时,业主应当及时续交至规定交存额或按业主大会决定办理。

  已成立业主大会并选举产生业主委员会的物业,其维修资金的续交方案由业主委员会拟定,提交业主大会决定后,由业主委员会具体实施。经业主大会同意,也可以委托物业服务企业实施。尚未成立业主委员会的物业,其维修资金余额不足时,由专项维修资金管理机构通知业主按照首期物业专项维修资金标准补足。

  第十二条 本办法实施前未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业,由本小区或本幢物业的业主自主确定是否建立专项维修资金。物业首期专项维修资金按照交存上年同类型房屋建筑安装工程造价计算。

  未建立专项维修资金的物业,其共用部位、共用设施设备保修期满后需要进行维修、更新和改造的费用的承担方式,由业主依照《物权法》、相关法律法规及本办法第二十四条的规定筹集相应的维修资金。

  第三章 专项维修资金的管理

  第十三条 专项维修资金账户应当按小区、幢、单元(层)、户设立。维修资金管理机构应当在其委托的商业银行开立专项维修资金专户,并逐步建立专项维修资金互联网办理制度。接受业主以及市和县(市)区房产管理部门的监督。

  维修资金管理机构应当通过招投标方式公开选择商业银行开立专项维修资金专户。

  第十四条 业主大会成立前,专项维修资金存入专项维修资金专户,由维修资金管理机构负责代管。

  第十五条 专项维修资金专户建立后,有下列情形之一的,物业服务企业或业主委员会应当在10日内到维修资金管理机构办理变更手续:

  (一)物业管理区域调整的;

  (二)业主委员会主任、副主任变更的;

  (三)物业服务企业变更的。

  第十六条 业主大会成立后,业主大会决定自主管理专项维修资金的,应当就下列事项进行表决:

  (一)不委托维修资金管理机构代管专项维修资金的决议;

  (二)专项维修资金使用管理方案及应急支取预案;

  (三)委托物业服务企业或会计师事务所作为业主大会物业专项维修资金账目管理单位的协议草案;

  (四)专项维修资金账目管理办法;

  (五)确定业主委员会主任为物业专项维修资金账目责任人的决议;

  (六)其他与专项维修资金有关的决议事项。

  以上事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,业主委员会可以持业主大会的有效决议到维修资金管理机构办理专项维修资金划转备案手续。

  第十七条 维修资金管理机构应当在受理专项维修资金划转备案后5个工作日内书面告知专户管理银行开立业主大会专项维修资金专户,将专项维修资金账面余额划转至业主大会专项维修资金专户,并由维修资金管理机构将有关收支情况、账目等移交业主委员会。

  第十八条 对已建立专项维修资金的物业,房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该房屋分户账中结余的专项维修资金随房屋所有权同时转让。

  第十九条 因自然灾害、拆迁等原因造成房屋灭失的,业主可以凭原交存专项维修资金的票据或有关证明向维修资金管理机构支取个人交存的专项维修资金账户余额,并由维修资金管理机构办理账户注销手续;其中,公有住房售房单位交存的专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级财政。

  第二十条 在保证专项维修资金安全和正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债或者转定期存款。

  利用专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有至到期。

  禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

  专项维修资金增值部分应当每年转入业主的专项维修资金分户账户。

  第二十一条 下列资金应当转入专项维修资金:

  (一)专项维修资金规定的存储利息;

  (二)利用专项维修资金购买国债的增值净收益;

  (三)物业共用部位、共用设施设备的经营所得,但业主大会另有决定的除外;

  (四)扣除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要的开支外,占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车收取的停车费,但业主大会另有决定的除外;

  (五)物业管理经营用房的租金或收益,但业主大会另有决定的除外;

  (六)共有设施设备报废后回收的残值;

  (七)原有的物业日常维修费专用账户内的本金及利息;

  (八)业主委员会或业主自愿筹集交存的款项;

  (九)本办法实施前,已缴存的公有住房售后维修资金、被拆迁房屋维修资金、物业管理专项资金、电梯维修资金、智能设施设备维修资金等款项及其增值收益;

  (十)其他依法应当转入的资金。

  前款第一项至第六项资金,应当按规定及时转入业主的专项维修资金分户账户,具体转入办法由市房产行政主管部门另行规定。

  第二十二条 维修资金管理机构或者业主委员会,应当与专户管理银行每半年核对一次专项维修资金账目,并向业主公布下列情况:

  (一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (二)发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况;

  (三)业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (四)其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

  专项维修资金由维修资金管理机构管理的,维修资金管理机构应当每年将前款规定的专项维修资金使用和管理的情况以书面形式或经业主认可的其他形式向业主告知。专项维修资金由业主委员会管理的,业主委员会可以以书面寄送形式、小区公告栏公告或业主大会规定的其他形式每年将前款规定的专项维修资金使用和管理的情况向业主告知。

  业主对公布的情况有异议的,可以向当地的房产行政主管部门申请复核。房产行政主管部门接到复核申请后,应当在15个工作日内将复核情况告知相关业主。

  第二十三条 维修资金管理机构或者业主委员会应当建立专项维修资金查询制度。业主可以对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额等情况进行查询。

  业主委员会可以委托商业银行建立物业专项维修资金查询制度。

  第四章 专项维修资金的使用

  第二十四条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造所需费用按照下列原则分摊:

  (一)多幢房屋的费用,由多幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

  (二)专属单幢房屋的费用,由该幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

  (三)专属一个单元房屋的费用,由该单元房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

  (四)专属一个楼层房屋的费用,由该楼层房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

  (五)属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的,其维修、更新和改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。

  已售公有住房维修资金的支出由售房单位和个人按现存维修资金账户余额比例分摊;未建立专项维修资金账户或账户余额不足的业主应当按照房屋建筑面积的比例分担相关费用。

  第二十五条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造范围的界定,应当适用国家相关技术规范。国家相关技术规范未规定的,由业主大会按照安全、合理、经济、实用的原则作出决定。

  第二十六条 下列费用不得从专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

  第二十七条 使用专项维修资金应当具备下列条件:

  (一)物业共用部位、共用设施设备保修期届满;

  (二)维修资金足额交存,维修项目符合维修资金使用范围;或者维修项目符合维修资金使用范围,且有部分业主已交存,部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致并且已将维修资金应分摊额存入维修资金专户;

  (三)维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  第二十八条 实施物业管理的房屋,对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的,由物业服务企业提出专项维修资金使用方案及费用预算并公示,经业主大会通过并报当地房产管理部门备案后实施;对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的,由物业服务企业提出专项维修资金使用方案并公示,经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二以上的业主通过并报当地房产管理部门备案后实施。

  未实施物业管理的房屋,由所在业主委员会或社区居民委员会提出中修及中修以上的专项维修资金使用方案及费用预算并公示,经该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二以上的业主通过并报当地房产管理部门备案后实施。

  第二十九条 实施物业管理的房屋,物业服务合同中未明确房屋共用部位、共用设施设备中修以下维修费用在物业服务费中列支的,该部分维修费用可以在物业服务合同中另行约定,也可以经业主大会或本幢三分之二以上业主同意,从业主维修资金账户内按年列支房屋统筹维修资金。

  房屋统筹维修资金应当单独设账、滚存使用,其列支标准由业主大会决定或根据价格主管部门会同物业主管部门制定的标准列支。未建立专项维修资金账户、账户余额不足首期交存额的30%以及未按照本条第一款规定列支房屋统筹维修资金的业主,物业服务企业可以按照规定标准直接向业主收取。

  物业服务企业应当做好日常维修登记,并在每年3月底前公示统筹维修资金的使用情况,接受业主和业主委员会的监督。

  第三十条 维修、更新和改造项目有下列情形之一的,物业服务企业、业主委员会或社区居民委员会应当采取招投标方式择优确定维修单位:

  (一)维修、更新和改造费用总额超过30万元的;

  (二)单项工程费用超过5万元的;

  (三)业主大会决定实行招投标的。

  第三十一条 发生下列费用,可以从专项维修资金中列支:

  (一)前期勘察、鉴定等有关费用;

  (二)维修工程费用;

  (三)工程招标、监理费用;

  (四)工程预决算审核费用。

  第三十二条 专项维修资金由维修资金管理机构代管期间,房屋共用部位、共用设施设备出现严重影响业主正常使用的紧急状况,需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行抢修的,物业服务企业应当立即向维修资金管理机构报告,维修资金管理机构应当在24小时内予以核实并通知开户的商业银行预先拨款,费用从相关业主专项维修资金账户中列支。

  专项维修资金由业主委员会管理期间发生本条第一款规定的紧急状况时,物业服务企业应当立即向业主委员会报告,并同时告知当地的房产管理部门,由业主委员会按照专项维修资金应急支取预案的规定,将费用从相关业主专项维修资金账户中列支。

  未实行物业管理的房屋,发生本条第一款规定的紧急状况时,社区居民委员会应当立即向维修资金管理机构报告,维修资金管理机构应当在24小时内予以核实并通知开户的商业银行预先拨款,费用从相关业主专项维修资金账户中列支。

  第三十三条 专项维修资金未划转业主委员会管理的,专项维修资金的划拨按照下列程序进行:

  (一)物业服务企业或社区居民委员会凭经当地房产管理部门备案的专项维修资金使用方案,向维修资金管理机构申请划拨;

  (二)维修资金管理机构根据划拨申请及有关业主账户余额等情况,符合规定的预拨申请专项维修资金的70%;

  (三)维修工程竣工后,物业服务企业或社区居民委员会应当将工程决算在本小区内公示7天,经业主委员会认可后向维修资金管理机构申请拨付工程款余额,其中业主委员会有异议的工程决算,应当交具有资质的社会中介机构审计。

  第三十四条 专项维修资金已划转业主委员会管理的,专项维修资金的划拨按照下列程序办理:

  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案,使用方案应当经三分之二以上的相关业主同意;

  (二)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出预支维修资金申请,业主委员会同意预支维修资金的,应当将有关材料报当地房产管理部门备案;

  (三)业主委员会凭当地房产管理部门备案证明通知专户管理银行拨付不超过核定预算金额70%的费用;

  (四)维修工程竣工后,物业服务企业应当将工程决算在本小区内公示7天,经业主委员会认可并经当地房产管理部门备案后,由业主委员会通知专户管理银行拨付维修费用的余额,业主委员会对工程决算有异议的,应当交具有资质的社会中介机构审计。

  第三十五条 维修资金实际发生额低于预拨款的,其结余部分应当在15个工作日内交入专项维修资金专户。

  第三十六条 维修资金工程决算金额超出预算金额10%或超出部分在1万元以上的,超出部分需按维修资金使用程序重新申报。

  第三十七条 市和县(市)区房产管理部门应当加强对专项维修资金管理使用的监督检查,及时查处专项维修资金管理使用过程中的违法行为。

  第三十八条  专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计和财政部门的监督。

  第五章 法律责任

  第三十九条 违反本办法规定,国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及其他法律、法规和规章已有处罚规定的,从其规定。

  第四十条 未按照本办法规定交存、代交或承担相应专项维修资金的单位和个人,由当地房产管理部门责令其限期补交;逾期仍不足额交存的,业主委员会或相关业主可以依法对其提起诉讼。

  第四十一条  专项维修资金主管部门、管理机构及其工作人员不履行职权或者滥用职权的,由有权机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章 附 则

  第四十二条 本办法所称公有住房包括房产管理部门直管公有住房和单位自管公有住房。

  第四十三条 本办法所称共用部位是指房屋主体结构(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、公共门厅、楼梯间、电梯间、电梯前室、走廊通道、设备间和物业管理用房及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的部位。

  本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内,建设费用已分摊进入房屋销售价格的属于全体业主或单幢房屋的业主(使用人)共同使用的下水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、信报箱、电梯、消防设施、安全防范设施、智能系统、避雷装置、单元防盗门、文体设施、公共停车位、道路、场地、绿地和区域围护及法律、法规规定和房屋买卖合同约定的业主共用的设施设备。

  第四十四条 本办法所称的中修及中修以上维修是指:

  (一)主体承重墙结构部位损坏,需要拆换、加固的;

  (二)整幢楼屋面、户外墙面需要重新进行防水或者保温层施工的;

  (三)整幢楼外檐面脱落在整幢楼外檐面积30%以上,需要修缮的;

  (四)整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的;

  (五)物业管理区域内路面破损30%以上,需要整体修复的;

  (六)整幢楼或者单元下水管等老化、损坏,需要更新、改造的;

  (七)智能化系统、消防控制系统等需要整体更换,或者更换、维修、改造一次性费用超过原造价的20%的;

  (八)更换电梯,或者更换、维修电梯主要部件一次性费用超过电梯原造价的20%的;

  (九)物业管理区域的围墙、大门等因损坏,需要整体修缮、更新的。

  第四十五条 本办法实施前出售的公有住房已缴纳维修资金的,该维修资金作为首期交存额划入业主分户账户。

  本办法实施前已设立电梯更新资金或智能设施设备维修资金的物业小区,该资金仍专项用于电梯的更新、智能设施设备的维修,或者根据业主大会决议执行。

  本办法实施前的住宅小区已缴纳过物业管理专项资金的,该专项资金作为本小区物业专项维修统筹资金,专项用于本小区内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

  本办法实施前按规定应交纳或已交纳的拆迁安置房屋维修资金统筹用于相应拆迁安置小区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,其具体使用和管理规定,由市房产行政主管部门另行制定。

  第四十六条 市和县(市)区人民政府设立住宅物业专项维修补贴资金。

  符合本办法第二十七条规定,业主使用专项维修资金进行住宅物业维修的,由当地人民政府给予一定的补贴。在海曙区、江东区、江北区、宁波国家高新区范围内的住宅物业,由市和区人民政府提供50%的补贴。其他县(市)区的补贴比例由各县(市)区人民政府另行规定。

  第四十七条 本办法施行后12个月内,市和县(市)区专项维修资金管理机构应当建立专项维修资金分户账户,并将本办法第二十一条第一款规定的资金转入专项维修资金账户。

  第四十八条 本办法施行后领取预售许可证的建设单位,应当根据本办法第七条的规定在办理房屋产权初始登记前,向维修资金管理机构交存专项维修资金。

  第四十九条 本办法自2011年4月1日起施行。


财政部关于进一步加强地方政府采购管理工作的通知(已失效)

财政部


财政部关于进一步加强地方政府采购管理工作的通知

财库〔2000〕12号



各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
近年来,各级财政部门按照党中央、国务院的有关精神和财政部有关文件规定,在当地党委、政府的领导下,积极推行政府采购工作,在制度建设、机构建设、组织实施采购等方面积累了一些成功经验。但是,由于这项工作起步时间不长,政府采购还存在规模小、范围窄,缺预算、少
计划、采购随意性较大,以及管理机制不健全、运作不规范等问题。为了进一步增强政府采购工作的管理力度,加快政府采购制度建设步伐,扩大政府采购范围和规模,促进政府采购工作的健康发展,现提出以下要求:
一、各级财政部门必须重视和加强政府采购管理
推行政府采购制度,是当前和今后一个时期财政支出管理改革的一项重要内容。各级财政部门作为政府采购管理职能部门要高度重视这项工作,认真贯彻执行监察部、财政部和审计署《关于2000年推进政府采购制度工作的意见》(以下简称意见),把政府采购管理工作列入重要议
事日程,及时掌握和解决管理中出现的问题,协调好政府有关部门之间的工作关系,加大对下级政府和单位政府采购工作的指导力度,不断加强和完善政府采购管理。
二、积极采取措施扩大政府采购范围和规模
政府采购制度是国家管理财政购买性支出的一项基本手段,它对规范政府分配行为、提高财政部门理财水平和财政资金使用效益具有重要意义。目前,各地政府采购范围和资金规模与财政支出改革要求还有很大差距,因此,各地区要按照先易后难、逐步扩大的原则,根据财政部颁发的
《政府采购品目分类表》和本地区实际情况,确定统一的政府集中采购目录,积极采取措施,依法组织开展政府采购活动,不断扩大政府采购范围和资金规模,确保政府采购资金规模占本地区国民生产总值和财政支出比重逐年增长。
三、建立和完善政府采购预算制度
政府采购预算是开展政府采购工作的基础和重要环节。政府采购预算编制办法是否完善,直接关系到整个政府采购活动的质量。各地区必须抓紧建立和完善政府采购预算编制办法,使本地区所有政府采购活动都纳入财政预算或计划管理。已经实行部门预算的地区或单位,要将政府采购
预算纳入部门预算统一编制、统一管理;还没有实行部门预算的地区或单位,应当单独编制政府采购预算。在此基础上,财政部门按品目归类汇总编制本地区政府采购计划,保证政府采购按计划实施。
四、依法规范政府采购工作
政府采购工作是一项新事业,各项规章制度还有待于进一步健全和完善。各地区要加强规章制度建设工作,加快制定政府采购的有关法规和管理办法的进程。重点是在采购程序、预决算管理、采购资金管理、支付办法、监督检查、采购机关财务管理等方面,制定具体操作办法和制度规
定;有条件地区要通过地方人大制定地方性法规,使政府采购工作逐步纳入规范化、法制化管理轨道。
五、认真执行政府采购信息统计制度和信息公告制度
为做好政府采购信息统计编报工作,财政部已经建立了政府采购信息统计报告制度,各地区要在认真做好向财政部编报政府采购信息统计表的同时,相应建立本地区的信息统计报告制度,确保各级政府的采购信息编报渠道通畅。
为统一规范政府采购信息发布工作,财政部下发了《政府采购信息公告管理办法》,并且已经明确《中国财经报》为全国性指定媒介,各地区要按照规定执行。
六、积极推行政府采购管理的新机制
政府采购工作尚处于起步阶段,管理制度和运行机制还不能适应和满足改革发展要求,因此,各级财政部门要认真开展调查研究,勇于探索政府采购管理的新机制,积极推行政府采购资金实行国库集中支付办法。凡是纳入集中采购范围的政府采购项目,其资金都应尽可能实行国库集中
支付;分散采购活动中具备国库集中支付条件的,也要实行国库集中支付办法。同时,从管理机制上积极探索建立区域性政府采购统一市场、中介组织和供应商准入、分散采购的监督和政府采购纠纷仲裁等科学管理办法。
七、建立完善的监督制约机制
监督政府采购活动是财政部门的一项重要职责,各级财政部门要认真履行监督管理职责,从两个方面形成监督制约机制。一是,要把政府采购工作与反腐败工作结合起来,重大政府采购活动要请当地纪检监察部门参加,并接受审计、监察等部门以及社会的监督。二是,要按照《意见》
中“管理机构与集中采购机构分开设立”的规定,健全管理机构和集中采购机构,切实做到管理监督职能与采购执行职能相分离。要协调好财政部门内部工作关系,严格规范工作程序,确保政府采购工作的顺利开展。
八、进一步加强政府采购工作干部队伍建设
政府采购工作涉及到经济科学、自然科学等多学科知识,要求采购管理人员不仅要熟悉财政管理业务,还应当掌握招标投标、合同管理、商品和工程等其他方面的知识和技能,因此,各级财政部门要在重视和加强政府采购队伍的组织建设和作风建设的同时,努力抓好干部的业务技能培
训与交流工作,使管理人员都能掌握政府采购的专业知识和技能,适应政府采购工作的发展需要。



2000年10月8日