浅谈预告登记
刘 亮 栾桂平
我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
一、预告登记对不动产买卖的价值
预告登记的法律性质，虽然有物权和债权保全性质的争论，但其实质是使被登记的请求权具有物权的效力，以确保对其后发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力。因此，预告登记制度结合了物权法原理和债权法原理的结合，或者说是物权原理向债权领域的扩张或者渗透，对基建工程项目的保障作用无疑具有重要意义。
首先，预告登记制度体现了诚实信用原则。由于在不动产交易中，不动产的物权变动需以登记为公示手段，才发生不动产所有权的移转，这就在债权行为的成立与不动产的移转登记之间时常会有一定的时间间隔。在理论上和实际生活中都给了不动产所有权人进行违反前一个债权行为的处分、移转等物权行为。预告登记制度正好预防了这种危险，通过预告登记保障了债权人预期所有权的实现。
其次，预告登记制度是民法中权利不得滥用原则的具体体现。其对义务人（不动产所有人）处分权的限制，迫使其不能对该不动产进行处分或移转，防止其滥用权利。
再次，预告登记制度具有平衡不动产物权变动中当事人的利益的价值。不动产请求权人相比于物权人，后者处于被动和弱者的地位。建立预告登记制度，赋予债权请求权以物权的对抗力，使不动产物权人妨害预告登记请求权的行为无效，平衡了不动产物权变动中当事人的利益，保护交易中的弱者。
二、预告登记的效力
预告登记具有物权性的排他效力，经过预告登记的请求权不但可以对抗不动产所有人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。从大陆法系国家的立法例来看，对于预告登记制度的效力都作出了相应的规定。
我国现行立法在这方面的规定存在空白，致使大量纠纷不能有效解决或陷入认识的误区。如《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售备案制度，但备案具有何种法律效力并无规定，现实司法实践中，既有以预售合同未办理登记备案手续为由认定其无效的，也有认定备案与否不影响合同效力的。因此，明确预告登记的法律效力是建立预告登记制度的核心。
预告登记制度应具有如下项的效力：（1）保全顺位的效力。即预告登记后，被保全的权利的顺位被确定在预告登记之时。例如某甲将自己的房屋买给某乙，但办理房屋产权过户登记的条件还不具备，某乙对某甲的房屋的产权移转请求权进行预告登记，待日后办理房屋产权过户登记的条件成熟而成为本登记时，本登记的效力朔及到预告登记时。（2）保全权利的效力。预告登记后，不动产物权人的处分行为，在妨害预告登记请求权的范围内无效。（3）破产保护的效力。预告登记后，有保护破产的效力，在相对人陷入破产时，排斥他人而保障请求权发生预期的法律后果。这一效力同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求剔除预告登记。
预告登记的效力具有独立性、从属性和临时性。预告登记效力的独立性是指，预告登记本身不影响物权变动原因行为的效力。只是赋予将来变动不动产物权的请求权以排他性的效力，该登记进行与否，登记是否合乎法律规定，不能成为影响当事人间为设立该项物权变动所为的合同行为的效力。预告登记的从属性是指，应以不动产变动请求权的有效为前提。进行预告登记的不动产变动请求权可能基于合同产生，也可能基于法院指令产生，若该请求权本身的效力存在瑕疵，原因行为无效的情况下，该预告登记亦无效。预告登记的临时性是指，预告登记具有时间性，在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应办理正式的物权变动登记。否则，该权利自动消失，利害关系人亦可主张涂销该预告登记。我国的《物权法》草案第二十一条第二款即规定：“预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。”
三、预告登记的适用范围
何种请求权可进行不动产预告登记应是创设不动产预告登记制度应关注的重点。根据德国民法典和我国台湾地区土地法规定，预告登记的适用范围一般包括移转或消灭不动产物权的请求权和不动产物权内容变更或顺位变更的请求权。
我国《物权法》草案第二十一条第一款规定：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。可见草案界定的预告登记范围是“买卖期房或转让其它不动产物权”，并没有明确具体的范围。根据我国的现实情况，我们认为我国不动产预告登记的范围应包括以下方面：
第一，设定不动产物权变动时，不动产本身尚未完成。包括商品房预购及将预购商品房转让中的预告登记、以预购商品房或在建工程设定抵押时进行的预告登记、房屋联建中的预告登记等。
第二，不动产本身业已存在，但不动产物权变动被附条件或附期限。例如，甲将房屋出租给乙居住，同时与乙约定，乙的租赁期间届满时，甲将房屋出卖给乙，此时虽然房屋已经现实存在，但乙要获得房屋所有权进行过户登记尚需等到该租赁期结束，为了防止租期结束后甲又改变决定将房屋转让给第三人，乙可以就将来的房屋所有权移转请求权为预告登记。但要注意的是，并非所有的附有条件或附有期限的请求权均可预告登记，只有为预告登记所保全的请求权，即移转、变更或消灭不动产物权的请求权附条件或附期限时，方可为预告登记。
综上，应当扩大对登记不动产权利之范围，将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴。以上内容价值大、牵连面广、影响范围大，将其纳入预告登记范围，才能更大限度地保护信赖利益和交易安全，保护市场经济有序地运行，减少和杜绝经济领域的诚信缺失现象，维护交易人的合法权益，保障交易公平、合理。