湖北省荆州市人民政府


荆州市中心城区商品房预售资金监管办法(荆州市人民政府令第92号)



《荆州市中心城区商品房预售资金监管办法》已经2011年9月13日市人民政府常务会议审议通过,现予公布,自

公布之日起施行。

市长 李建明

二〇一一年十月八日

荆州市中心城区商品房预售资金监管办法

第一章 总则

第一条 为维护房地产交易秩序,规范商品房预售资金的监督管理,维护商品房交易双方合法权益,防范交易风险,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、建设部《城市商品房预售管理办法》及国务院、省政府的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 凡本市中心城区范围内(含经济开发区)申请预售许可的商品房、经济适用住房项目,其预售资金收存与使用的监督管理(以下称预售资金监管),适用本办法。

第三条 预售资金的监督管理遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则;实行政府监控和银行专户管理相结合的监管方式。

第四条 市房产行政主管部门(以下称监管部门)负责全市预售资金监管工作的管理与指导;下设的房产信息和交易资金监管中心(以下称监管机构)具体负责中心城区预售资金监管的日常工作。

受监管部门委托从事预售资金监管相关业务的商业银行是预售资金监管的专户银行(以下称专户银行),具体承办预售资金监管专户的管理工作。

第五条 监管部门应与专户银行签订预售资金监管合作协议,明确双方的权利和法律责任,并建立统一的房地产交易资金网络监管系统,实现有关信息的即时传递与数据交换,对预售资金进行即时全程监管。

专户银行应当按照监管规定和有关内部管理制度配合做好相关工作。

第二章 一般规定

第六条 本办法所称商品房预售资金(以下称预售资金),是指房地产开发企业将其开发的商品房(经济适用住房)在竣工验收备案前出售,由购房人按预售合同约定支付的定金、预付款、房价款(含按揭贷款)、保证金等。

第七条 预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户(以下称监管专户),并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。

商品房预售资金监管期限,一般自项目核发商品房预售许可证开始,至项目完成初始登记后止。

第八条 房地产开发企业在申请商品房预售许可前,必须在指定的监管专户内,以预售项目为单位开立监管分户账(以下称监管账户),并与监管部门、专户银行签订《商品房预售资金监管协议》。

一个预售许可证对应一个预售资金监管账户。

项目预售过程中,原则上不得变更监管账户;确因建设项目需要变更的,经监管部门确认后,方可变更。变更后应重新签订监管协议,将原监管账户的结余资金转入新监管账户,原监管协议终止。

第九条 房地产开发企业签订《商品房预售资金监管协议》时,应当提供以下资料:

(一)监管项目工程预算清册(预算书);

(二)监管项目的工程形象进度表;

(三)监管项目各阶段资金使用计划(用款计划);

(四)监管部门要求的其他资料。

项目工程预算清册应根据项目所需的建筑安装、材料设备、配套建设和代征代建等费用概算;

建设工程形象进度表应以2层为进度周期;

项目用款计划应按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

房地产开发企业应当按项目用款计划分次申请用款。

监管部门应依据项目立项批复和房地产开发企业申报的项目工程预算,参照本市建设项目综合造价以及该项目的交付使用条件等核定需重点监管的项目工程建设费用额度。

完成初始登记节点前,监管账户内的资金不得低于项目工程预算清册总额的10%。

第十一条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时,须提交《商品房预售资金监管协议书》。预售许可证上应载明商品房预售资金监管账户信息。

第三章 监督管理

第十二条 房地产开发企业预售商品房时,应当在商品房预售合同中注明商品房预售资金监管账户信息,并告知购房人将双方约定的房价款直接存入预售资金监管账户。

房地产开发企业不得直接收存预售资金。

第十三条 购房人应按商品房买卖合同约定的时间,将商品房预售定金或房价款直接存入商品房预售合同载明的监管账户,并凭银行出具的收款凭证,向房地产开发企业换领交款票据。

申请购房贷款的,购房人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至相应的预售资金监管账户。

房地产开发企业在申请使用商品房预售资金时应当向监管机构提交以下材料:

(一)商品房预售资金拨付申请表;

(二)监理单位出具的工程建设进度需求证明;

(三)承建施工单位出具的工程用款需求证明;

(四)项目设备购置合同;

(五)各类配套工程建设合同清单或相关凭证;

(六)其他工程建设费用证明材料。

首次拨款后,每次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的票据凭证复印件。

使用商品房预售资金支付法定税费的,按实际发生额申请支付。

监管账户内的预售资金超出监管部门核定的重点监管额度部分,房地产开发企业可以凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管部门申请将超出部分转出,用于支付设计、管理或营销等费用。

第十六条 监管机构应根据监管项目工程形象进度和各阶段资金使用计划,在受理之日起2个工作日内完成对申请使用商品房预售资金的审核。对符合使用条件的,出具《商品房预售资金拨付通知书》;对不符合条件的,出具《商品房预售资金不予拨付通知书》。

房地产开发企业认为资金监管机构不予核准使用监管资金侵犯其合法权益的,可以向监管部门提请复核;对复核结果有异议的,可依法申请行政复议。

第十七条 有下列情况之一,不予办理新建商品房预售资金用款手续:

(一)已拨付款项未专款专用;

(二)房地产开发企业申请超出用款额度和范围;

(三)收款单位、用途等内容与合同约定不符;

(四)资金账户余额不足的;

(五)提交资料不实不全的。

第十八条 专户银行应在收到《商品房预售资金拨付通知书》1个工作日内,将核准使用的资金及时拨付给使用单位。

第十九条 专户银行应当在每月5日前将商品房预售资金监管账户上一个月的收支情况反馈给资金监管部门和房地产开发企业。

第二十条 预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续的,房地产开发企业可以向资金监管机构提交退房退款申请书,经核实后,资金监管机构应当在2个工作日内通知专户银行办结退款手续。

第二十一条 预售项目完成初始登记的,监管机构应当于3个工作日内通知监管银行,终止对监管账户资金的监管。

第二十二条 监管部门应当定期对商品房预售资金的收支情况进行核查,确保专款专存,专款专用,并建立企业信用档案,有违规行为的,在网上向社会公示。

任何单位和个人不得挪用、擅自划转监管专户内的预售资金。

有关部门对预售资金监管账户进行冻结和扣划的,专户银行有义务证明预售资金及监管账户的性质,并应及时书面告知监管部门。

第四章 法律责任

第二十三条 房地产开发企业有下列行为的,由市房产管理部门责令其限期整改,整改期间不得申请拨付预售资金。

(一)未按规定使用商品房预售资金的;

(二)未按规定将预售款存入商品房预售资金监管账户的;

(三) 以收取其他款项为名变相逃避监管的。

情节严重或拒不改正的,停止该商品房项目预售和备案。

第二十四条 专户银行未按本办法规定或违反商品房预售资金监管协议约定,擅自拨付、挪用商品房预售监管资金的,由其上级管理部门责令其改正、追回款项、先行赔付,造成不良后果或损失的,承担相应法律与经济责任;资金监管部门应按照协议约定及时注销在专户银行开立的监管专户,并不得与该行再行签订资金监管协议。

第二十五条 工程监理和相关单位出具虚假证明或不实资料,造成不良后果或损失的,承担相应法律与经济责任。

第二十六条 商品房预售资金监管相关管理部门、机构的工作人员,应当认真履行职责,不得玩忽职守、徇私舞弊。

违反本条前款规定的,由其所在单位或者上级主管部门依据有关规定给予行政处分;情节严重的,依法予以从严处理。

第五章 附 则

第二十七条 本办法有效期3年,自公布之日起施行。市资金监管部门依据本办法制定商品房预售资金监管实施细则。

第二十八条 各县(市)商品房预售资金监督管理,参照本办法执行。





关于我国的法律移植问题浅探

吴旭华

法律移植（legal transplant），是比较法学中一个值得研究的问题，在世界各国法律相互交叉融合的过程中，如何正确对待及研究法律移植，是我国法律能否与世界接轨的一个重要方面.关于法律移植，孟德斯鸠在他著作《论法的精神》中曾作过精辟论述，即“为一国人民而制定德法律，应该是非常适合于该国人民的；所以如果一个国家的法律竟能适合于另外一个国家的话，那只是非常凑巧的事。”① 这番论述，曾影响了将近两个世纪的比较法学家的思想。然而，社会在不断进步，孟德斯鸠在作出论断时所依据的条件（“气候、宗教、法律、施政的准则、先例、风俗、习惯”②）等已发生了重大的变化，在全球信息及学说充分交流的今天，法律移植已成为可能并已成为本国法律进步的一个重要条件。

那么，何为法律移植呢？通俗来说，是指一个国家法律制度的某些因素从另一个国家法律制度或许多国家的“法律集团”中输入的一种行为。③ 我们知道，法律制度是相对独立的，世界上不可能存在两国完全相同的法律制度。而国家与国家之间的相互学习与借鉴不但不会影响其本国法律制度的独立性，反而会在一定程度起到促进和完善的作用。主要的原因有如下几点：

1、社会的不平衡性是其主要原因

人类在进步过程中，发展是不平衡的，小到村落之间、县或省相互之间的不平衡，大到国与国之间的不平衡，在这种状况之下，落后的国家为了赶上发达国家，就有必要移植发达国家的制度，其中当然包括了法律。这种状况，在世界各国的发展史上已不为少见，举近邻日本为例，在中世纪，由于我国唐朝政治、经济、文化呈现繁荣之象，日本便全面引进当时唐朝的法律制度，引发了一场“文化革新”运动，大大促进了日本经济及文化的发展，也使其成为中华法系的国家；而到了明治时代，由于西欧诸国经济文化迅猛发展，日本又出于自身需要而全面引进了德国法和法国法，史称“明治维新”，这次维新运动使日本紧跟潮流，抓住了社会进步的机会，同时，日本也从中华法系转变为大陆法系；二战之后，日本又因历史原因而大量引入美国法，从而又进一步加速了其民主与法制化进程。由此，我们可以得出一个结论，日本在法律移植方面的成，充分说明了法律移植对一个国家发展的重要性。

2、是当今国际社会一体化的要求

当今世界各国在发展的过程中，都有一个趋势就是求同存异，一方面要能在各个领域能多方位地接轨，以便能够更好的交流，另一方面又要保持自己的特色。在求同过程中，便要求各国能够相互学习及借鉴，以便共同进步，这种趋势在法学领域也不例外。在借鉴的过程中，共同的属性，如对外开放及市场经济等因素，决定了在这些领域可以相互进行移植，让本国的法律国际化，从而使各国在大的环境中能公平竞争，平等互利。就我国而言，1993年实施的《海商法》就有90%以上的规定来自于各国法律或国际条约，这一法律，从颁布之日起便受到了世界各国的赞同及欢迎。

3、是法制现代化的需要

在世界各国之间，彼此的方法或技术也差别不大，但是，其法律理念及价值观念相差可谓大矣。这种法律观念或精神，并非一朝一夕便可形成，它需要几十年乃至上百年的沉淀与积累，就落后国家而言，无论在技术上、方法上或是观念上都与发达国家有差距，如果落后国家仍然是闭门造车，仍然要化上几十年乃至上百年的时间去实践发达国家早已形成的原则和观念，那其代价及损失实在是太大了。因此，对落后国家而言，发达国家总结出来的符合社会发展一规律的法律概念和法律原则，就应该大胆地吸收，从而迅速缩小与发达国家的差距，促进本国法制的现代化。

1、 法律职业的性质所决定

英国苏格兰的法制史专家阿兰·沃森（Alan Watson）就认为，西方法律制度的“移植偏好”是与法律职业的性质有关联的。法律职业者（包括立法者、法官以及法学家）在社会中形成了一个制定法律的群英群体，他们被赋予解释、保存、发展法律的任务。对于这个群体，沃森指出：他们是习惯的创造物，倾向于把法律规则视为自己的最终目的。在改变法律的时候，他们寻求要么缩小改动的范围，要么从某些具有伟大威望和权威性的外国法律制度中借得规则。因此，法律是典型向后看的东西。④ 这种观点，也是法律移植具有必然性的一个 因素。

就我国而言，法律移植也是促进我国法律发展、推进社会主义法制建设的一个重要方面。曾任最高院院长的任建新也曾说过，“属于一般市场规则的先进法律制度.，我们应当坚决移植过来，以使我国社会主义市场经济的基本法律制度极为先进、有效。”⑤ 80年代，我国在知识产权领域的大移植，以及90年代对移植范围的扩大化，所取得的效果都充分说明了移植的有效性和可行性。当然，在移植的过程中，并非是完全地照抄、照搬，而是有选择地吸收和借鉴。这种方式，与鲁迅先生在《拿来主义》中所描述的态度有相识之处,即关键一点是能“为我所用”，而非非全盘照搬。因此，我们在移植的过程中应注意以下几点：

1、在研究、比较的基础上进行有选择的移植

在移植之前，有必要对输出国及输入国（本国）的法律进行研究，首先研究本国的法律在该领域的现状，是否需要移植，以及应该移植何种类型的法律；其次是研究输出国的法律形成过程及其社会环境及最终的社会效果；接着还要对输出国与输入国的社会土壤进行比较，看某法律规则的原产地与移植地、输出国与输入国的社会土壤是否相似；最后才决定是否进行移植。因此，在法律 移植问题上应采取具体情况具体 分析的态度，经验主义与教条主义都是不可取的。

1、 选择适合的法律移植类型

法律移植归纳起来有三类：第一类是水平相当的国家之间进行移植；第二类是落后国家或发展中国家对发达国家的法律移植；第三类是区域性法律统一运动和世界性法律统一运动。⑥ 就其方式而言，第一类着重是“互补”，第二类着重于“完全采纳”，第三类是“同化或合成”。在我国，不同的部门法需要法律移植，应该采用不同的方式。比如，在已经得到较大发展,而需要进一步完善的法律部门，便应采用第一种方式进行互补；而对于涉及高科技领域，我国起步较晚，而发达国家已经具有较完善体系的部门法时，就可以采用第二种方式进行；而第三种，则是在我国签订有关法律公约时所采用。总之，法律移植是一项技术工程，应针对不同的法律领域采用不同的方式。

2、 做好法律 的“本土化”工作

比较法学家奥托·柯恩·弗龙德认为：法律制度可能是在不同程度上深深植根于一个 国家的生活之中，因而或多或少易从一个 法律制度移植于另一个 法律制度。然而，在这个范围的另一端则是，法律扎根太深，移植实际上不可能。⑦ 这段话说明，在移植的过程中，还要考虑一个 法律 的扎根深浅的问题，这也就涉及到法律 的“本土化”的问题。我们知道，一项法律制度在形成及发展的过程中，必然需要与本地的政治、经济、文化等因素相结合，使其更加适合社会的需要，如要对该法律制度进行移植，就必然要对该法律制度进行“改造”，使其能在移植之后适合本国的环境。这就是法律“本土化”过程。因此，我们说，任何一个法律移植，它并不仅仅是外国法的直译或再现，而是在研究其法律理念及规则基础上的“再创造”。从而使移植成功并在本国发挥效能。

3、 法律移植应遵循循序渐进的原则

整个法律体系犹如一座“金字塔”，其底层是法律理念、精神及原则，然后逐级向上是部门法及法律规范等等。在移植过程中，就应该考虑此种情况，使植入的法律能在“金字塔”中找到适当的位置，并不至于影响整体的结构。这就要求，在移植的时候应该循序渐进，不能急功进利，急于求成，最终导致“金字塔”的基石松动乃至于倒塌。这是我们所不愿看见的。

4、 克服两种错误的观点

第一种观点便是“法律移植”是否会改变社会主义性质。对于此种观点，我们可以从法理学的角度进行分析。在法的社会作用与职能中有两个部分：一是阶级统治职能；一是社会公共职能。其中，前者主要目的是为了维护阶级统治的需要，而后者，虽然具有阶级性，但是其作用显然有利于社会，有利于民众。资本主义社会中执行社会公共职能的法，如环境保护、资源开发、婚姻关系、国际贸易等方面，显然也是有利于广大人民的。对于这种法律制度，我们完全是可以移植的。同样，在移植之后为我所用，也不会改变我国的性质。第二种观点是“中体西用”，即要求总体上应该是本国的资源，对国外的制度仅仅是进行参考，这种观点是一种盲目排外的表现，当今世界融合一体的趋势更加明显，国与国的交流成为大势所趋，仍然抱有这种观点的人只能说明其思想的陈旧性。

法律移植，就我国现状而言，是我国法律迅速赶上发达国家，建成社会主义法治国家的一条重要途径。就其范围而言，包括了外国的法律 及国际公约和惯例，就其内容而言，我认为大致可以包括以下几个方面：一是法律规范，主要是执行社会公共职能的法律规范，如交通、环保、资源、人口、水利等方面的法律规定，二是法律实践中的制度，如庭审方式、审讯方式及调查原则等等，三是法律意识、法律文化等方面，如法律技术、概念、术语等等，也可以适当地移植，四是高科技领域的规范，目前我国也较为欠缺需要大量地移植。

总而言之，法律移植是我国法律建设中的一个大问题，现在虽然已经起步，但其具体操作还需要在实践中进一步总结。