江苏省人大常委会


江苏省城市房地产交易管理条例


（2002年2月5日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）


　　第一章总则

　　第一条为了加强城市房地产交易的管理，规范城市房地产交易行为，维护房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
　　第二条在本省行政区域内的城市规划区国有土地上从事房地产交易，实施房地产交易管理，应当遵守本条例。
　　本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
　　第三条以出让或者划拨方式取得的国有土地使用权转让、抵押、出租，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《江苏省土地管理条例》规定的条件和要求。
　　第四条房地产交易应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
　　第五条省人民政府建设行政主管部门、土地管理部门依照省人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，管理本省行政区域内房地产交易工作。
　　市、县（市）人民政府房产管理部门、土地管理部门按照各自职责，负责本行政区域内房地产交易活动的监督管理工作。
　　工商、财政、税务、物价、人民银行等有关部门依照各自的职责分工，共同做好与房地产交易有关的管理工作。
　　第六条县级以上地方人民政府及其有关部门办理房地产交易手续，应当公开条件，简化程序，提高效率，方便当事人。
　　市、县（市）人民政府应当报经省人民政府确定，由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，在本市、县（市）行政区域内颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。尚未确定由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，市、县（市）人民政府应当组织、协调房产管理部门和土地管理部门，在一个场所统一受理房地产交易登记申请，并发放房地产权属证书。
　　第七条省人民政府财政、物价、建设、土地部门应当严格执行国家有关房地产交易管理行政事业性收费的规定，对国家明令取消的收费项目，不得继续收取或者改变名称变相收取。市、县（市）人民政府及其财政、物价、房产、土地等部门不得自行设定房地产交易管理收费项目。对房地产交易服务收费项目应当按宗收费，国家另有规定的从其规定。
　　收费项目和收费标准应当在受理房地产交易登记申请的场所予以公示。房地产交易当事人有权拒绝不合法的收费。
　　第八条省和设区的市人民政府应当制定具体办法，简化交易程序，降低交易收费，鼓励和支持房改房、经济适用住房上市交易。

　　第二章房地产转让

　　第九条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
　　前款所称其他合法方式主要是指：（一）房地产交换；（二）以房地产抵债；（三）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（四）企业被收购、兼并或合并，房地产权属发生转移的。
　　第十条转让房地产，除法律另有规定外，应当按照下列程序进行：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在转让合同签订后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、国有土地使用权证书和契税完税凭证、当事人合法证明、转让合同，向房产管理部门提出房屋权属转移登记申请；（三）房产管理部门审查当事人提交的有关材料，对符合前项规定的，予以受理；不予受理或者需要补充材料的，应当在收到申请之日起三个工作日内告知当事人，并说明理由；（四）房产管理部门应当在受理房地产转让当事人房屋权属转移登记申请后十个工作日内，核准登记并颁发房屋所有权证书；（五）房地产受让人向土地管理部门申请土地使用权变更登记，土地管理部门应当在收件后十个工作日内核准登记并颁发土地使用权证书。
　　法律、行政法规禁止转让的房地产，不得转让。
　　第十一条建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让，配套使用的房屋附属设施、设备及共用部位不得单独分割转让。
　　第十二条现售商品房的，应当符合下列条件：（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）具有有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；（六）拆迁安置方案已经落实；（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；（八）物业管理方案已经落实。
　　房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产管理部门备案。
　　第十三条预售商品房的，应当符合下列条件：（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（五）落实了市政公用和公共设施的配套计划。
　　房地产开发企业进行商品房预售，应当持前款第（一）项至第（五）项规定的证明文件、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案，向房产管理部门申请办理商品房预售登记。房产管理部门应当自收到商品房预售申请之日起十日内，作出同意或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证；不同意预售的，应当说明理由。
　　未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房。
　　房产管理部门应当定期公布商品房预售许可证发放信息，并免费提供查询服务。
　　第十四条商品房预售人与预购人应当依法签订商品房预售合同。
　　商品房预售人应当在预售合同签订后三十日内，持预售合同向房地产所在地的市、县（市）房产管理部门和土地管理部门登记备案，受理部门应当在一个工作日内予以登记。
　　第十五条商品房销售可以按建筑面积计价，也可以按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价。房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据。
　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当分别注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
　　房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示分摊面积的范围。
　　按照房产测量规范不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备，属于全体购房人共有。
　　第十六条房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。
　　商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的批准文号。
　　第十七条商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。
　　当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。
　　实际交付面积是指由有资质的房产测绘机构测绘，经房产管理部门审核的房屋建筑面积。
　　第十八条房地产开发企业向购房人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照国家规定承担保修责任。
　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理国有土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
　　第十九条房地产权属证书上载明的面积应当与实际交付的面积相一致。

　　第三章房地产抵押

　　第二十条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供担保的行为。
　　合法拥有的房地产、在建工程以及预购的商品房，可以设定抵押权。
　　以在建工程、预购的商品房设定抵押权，所担保的债权仅限于建造该工程、购买该商品房的贷款。但已以自有资金付清该工程全部建造款、该商品房全部购房款的不在此限。
　　第二十一条下列房地产不得抵押：（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（二）权属不明或者有争议的；（三）被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物；（四）依法被查封的；（五）县级以上人民政府依法收回土地使用权的；（六）共同共有房地产未经其他共有人书面同意的；（七）已依法公告列入拆迁范围的；（八）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
　　第二十二条房地产抵押，应当按照下列程序办理：（一）房地产抵押人和抵押权人签订书面抵押合同；（二）当事人在合同签订后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、土地使用权证书（以预购的商品房设定抵押或者以在建工程设定抵押的，提供已生效的预售合同以及其他有权设定抵押权的文件与证明材料等）、当事人的合法证明、主合同和抵押合同、抵押房地产价格的证明资料，向房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门申请抵押物登记；（三）房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门应当在受理房地产抵押物登记申请之日起五个工作日内，对符合规定的，核准抵押物登记并颁发房屋他项权证书或者抵押物登记证明；对不符合规定的，不予核准登记，并书面通知申请人，说明理由。
　　房地产抵押合同，自抵押物登记之日起生效。
　　第二十三条以在建工程设定抵押的，其担保的债务以该房地产项目已完工部分的价值为限，但应扣除依法已预售部分和已设定抵押部分的价值。
　　已设定抵押的在建工程依法预售时，预售人应当将抵押事实告知预购人。在交付该房屋时，预售人负有保证第三人不得向预购人就该房屋及其占用范围内的土地使用权主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
　　在建工程在债务履行期限内竣工的，在办理权属登记时，登记机关应当将在建工程抵押物登记转为房地产抵押物登记，并告知当事人。
　　第二十四条以预购的商品房设定抵押的，应当符合下列规定：（一）抵押人持有的商品房预售合同由抵押权人收存；（二）商品房预售合同双方不得擅自转让、变更、解除、终止合同；（三）房屋在抵押期间竣工交付的，预购人在办理权属登记时，登记机关应当同时办理抵押物登记手续。
　　第二十五条抵押已出租的房屋时，抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人，同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后，原租赁合同继续有效。
　　抵押人将已抵押的房地产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
　　第二十六条房地产抵押需要价格评估的，由有资质的房地产价格评估机构进行价格评估。
　　第二十七条抵押合同发生变更或者抵押关系终止的，抵押人和抵押权人应当在变更或者终止之日起十五日内到原登记机关办理变更或者注销登记。

　　第四章房屋租赁

　　第二十八条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第二十九条有下列情形之一的房屋，不得出租：（一）已建成的房屋无房地产权证书或者房屋所有权证的；（二）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；（三）依法被查封的；（四）经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；（五）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；（六）法律、法规禁止出租的其他情形。
　　第三十条高层建筑已部分建成，已经取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证，并且该部分建筑已通过竣工验收，经建设行政主管部门确认，符合建筑施工安全和房屋安全使用条件的，可以出租该建筑已建成的部分。
　　第三十一条公有住房和廉租房租金按照国家和省有关规定执行，其他房屋租金由租赁双方协商议定。
　　以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建设的房屋出租的，应当按照国务院的规定将租金中所含土地收益上缴国家。
　　第三十二条房屋租赁合同当事人应当在签订合同后三十日内，持房地产权证书或者房屋所有权证书、房屋租赁合同和当事人合法证明，向市、县（市）房产管理部门申请登记备案，受理部门应当在三个工作日内予以办理，当事人要求出具备案登记证明的，房产管理部门应当出具。
　　第三十三条承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。
　　承租人需要拆改、装修承租房屋或者增加附属设施、设备的，应当征得出租人书面同意；须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
　　租赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或者增加的附属设施设备的，应当按照所存价值补偿承租人。当事人另有约定的，从其约定。

　　第五章房地产中介服务

　　第三十四条从事房地产咨询、价格评估、经纪等中介服务业务的机构，应当依法设立，不得与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或者其他利益关系。
　　第三十五条房地产中介服务机构应当持有相应的资质证书，办理营业执照和税务登记，并在资质证书和营业执照核定的业务范围内承接业务。
　　房地产中介服务机构的执业人员应当具有相应的中介服务执业资格。
　　第三十六条房地产中介服务机构的执业人员承办业务由其所在中介服务机构统一受理，并与委托人签订书面委托合同。
　　房地产中介服务机构及其执业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当利益；（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（三）同时在两个或两个以上的房地产中介服务机构执行业务；（四）与一方当事人串通，损害另一方当事人的利益；（五）法律、法规禁止的其他行为。
　　第三十七条房地产中介服务机构从事中介活动，应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件。对不提供有关证件或者提供的证件不符合规定的，中介服务机构应当拒绝接受委托。
　　因房地产中介服务机构的过错，造成当事人损失的，中介服务机构应当承担相应的法律责任。
　　第三十八条房地产中介服务机构应当按照法律、法规和省级以上人民政府及其价格主管部门的规定收取费用，并使用税务部门统一监制的专用发票。

　　第六章法律责任

　　第三十九条转让、抵押房地产或者租赁房屋，按照本条例规定应当办理登记或者备案手续而未办理的，由负责登记或者备案的机关责令限期办理。
　　第四十条违反本条例规定，出租不能继续使用的危险房屋的，由市、县（市）房产管理部门责令改正，没收违法所得，并可处以五百元以上二千元以下的罚款。造成人身、财产损害的，依法承担赔偿责任。
　　第四十一条违反本条例规定，擅自将在建高层建筑已建成的部分出租的，由市、县（市）建设行政主管部门责令改正，没收违法所得；情节严重的，并处以三千元以上十万元以下的罚款。
　　第四十二条违反本条例规定，未取得中介服务资质证书或者超越资质证书规定的范围，从事房地产中介服务的，由负责资质管理的部门责令改正，没收违法所得，并可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款。情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。被吊销资质证书的，工商行政管理部门应当依法吊销其营业执照。
　　第四十三条违反本条例规定，未取得房地产中介服务执业资格而从事房地产中介服务的，由负责执业资格管理的部门责令改正，没收违法所得，并可处以一百元以上一千元以下的罚款。
　　第四十四条违反本条例规定，属于土地、工商、税务、物价等部门职责范围的，分别由土地、工商、税务、物价等部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。
第四十五条房产管理部门、土地管理部门及其他有关部门的工作人员在房地产交易管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十六条本省行政区域内城市规划区以外的国有土地上的房地产交易，参照本条例的规定执行。
第四十七条本条例自2002年5月1日起施行。
政府应对其“政策引导农民行为”所产生之不良法律后果负责－－搞“农业产业化” 农民赔了咋办？

（王政律师）


“农业产业化”已成为近几年各级政府喊得愈来愈响的解决“三农”问题、发展农村经济、促进农民增收的一项事关全局的战略口号或措施。有人认为：我国推出以“公司十农户”为主要形式的农业产业化经营，直接突破了原有社区双层经营的局限，丰富了为农户服务的内容，提高了服务的水平，在更大范围和更高层次上实现了农业资源的优化配置，是对统分结合的双层经营体制的充实、完善和发展，是农业经营体制的重大创新。

无疑，农业产业化的推广和实施，其成果是显著的，其意义也是重大的、深远的。但是，我们也不要忽视，在现有政府依职权推广和实施农业产业化的前提下所产生的一些负面影响。其中，有部分农民伴随着农业产业化的推广和实施走向了更加贫穷的境地，而政府又不想对他们采取必要的补偿或救助措施，结果，许多农民因此无以为生后或为了躲避债务，成为四处讨生计的“流民”。作为法律工作者，我们经常会收到这样一些农民兄弟打来的法律求助电话或请求提供法律援助的邮件信息（如政府“强行”让他们在某块地上“种烟叶”、“种棉花”、“种树木”、“种药材”等），这些农民主要想知道“政府该不该对这种政策引导下所产生的农民亏损或负债行为负责”的问题。如山东省东营市垦利县武某、陈某、张某、刘某等人反映：他们积极响应“当地市、县政府推广奶牛产业化、鼓励养奶牛”号召，利用自有资金和政府低息贷款每人购买了数十头奶牛，结果当年就遭遇到奶牛和牛奶市场发生重大变化情况（原先每头一万八千元的奶牛价格降到三千元），导致他们每家每户都背上了几十万元的债务（债务多为银行贷款、而且每家都有几个贷款担保人）。巨额亏损使他们感觉生活失去了指望，他们也想咨询“政府是否该对他们的负债承担法律责任”的问题。

该咨询问题涉及到国家行政法、现有农业政策等领域的法律、法规或政策之规定，非常值得我们去探讨和研究。本文试图从法律分析角度提出问题，希望引起广大公众和社会同仁们的关注。

一、政府必须要依法推行“农业产业化”

发展社会生产力、推动我国社会经济能够“持续、稳定、协调”发展是政府各级管理部门的一项最基本、最重要的行政职能。目前，我国仍有百分之七十以上的人口是农民，解放农村生产力，发展农业，加快农村经济的发展更是各级政府管理部门要实现“强国富民”目标的头等大事。不可否认，“农业产业化”的提出和推广也是仅仅围绕这一目标来进行的，但值得思考的问题是：基层政府在推行产业化过程中，有没有考虑到是否违反国家基本法律的问题？如何行使其职能的问题？怎样才能达到其既定的目标问题？

目前政府通常的做法是：1、先确定一个指导思想，无非是“以市场为导向，以效益为中心，以体制创新和科技创新为动力，着力培植……生产基地，推动农业产业结构调整，努力增加农民收入，不断满足……需要，全面提高……竞争力，促进……高效快速发展” 等鼓舞人心的口号。2、然后制定任务目标（也未必切合实际的目标），如描画出“哪年哪月达到种植……多少亩，养殖……多少头，……产量达到多少吨，创造经济效益多少多少万元，把我市/县或乡/镇等建设成为……重要基地”等令人为之振奋的宏伟蓝图。3、最后组织落实，包括制定扶植政策和采取工作措施。扶植政策往往是“财政奖励”、“补贴”、“低息贷款”等内容；工作措施则包括“宣传引导”（往往夸大收益忽略风险）、“狠抓落实”（往往采取变相的强迫措施）、“建立服务体系”（往往只停留在纸面上）等方面。

总之，政府部门认为：其已经为农民实施产业化经营想得非常周全，似乎该想到的其都已经想到了。但是，我们在政府所制定的一系列推广“农业产业化”的政策或文件中，不曾发现政府制定这些政策或文件的“合法性”依据内容。我们认为：政府在制定这些有关“农业产业化”的政策或文件中，首先应当进行合法性论证，然后再考虑其可行性的问题。即政府有关职能部门首先应想到其推行的“农业产业化”是否符合《土地法》、《草原法》、《森林法》、《国土资源规划法》、《环境保护法》等国家基本法律规定？是否侵害农民土地承包经营权违反我国民事或行政侵权方面法律规定？（将财政资金转入商业银行放贷）是否违反国家财政、金融、信贷等方面法律法规等？简言之，即如果政府制定的有关“农业产业化”政策与国家法律法规相冲突该怎么办的问题。显然，目前政府尤其是地方政府在制定有关政策时是没有将上述有关法律法规纳入其考虑视野范围的。

所以，我们建议：推行“农业产业化”的各级政府部门首先应建立对其制定的政策文件的合法性审查机制，必要时，必须通过人大“听证程序”；在其制定的相关政策文件中，必须说明相关的法律依据或与现行法律法规不相冲突的专家论证意见。唯如此，才能避免政府随意制定相关农业产业政策的盲动性，才是“依法行政”的真正体现，才能减少“人治专擅”所造成的被动或破坏结果。

二、政府要充分考虑或披露“农业产业化”所可能产生的不良后果

通常情况下，如果政府制定的“农业产业化”目标适度，引导措施得当，农民积极配合，产品适销对路，其所取得的成效还是比较显著的。但任何事情都有两面性，尤其是市场化运作，其存在的系统性风险更是无法回避的。

针对政府推行“农业产业化”而言，其系统性风险主要表现在：1、政府在推广种植、养殖或加工农产品的过程中，制定目标会脱离当地耕地、水源、草地、生态等资源和人口实际，造成当地耕地大量减少、水源短缺、林地破坏、土地沙化等生态和环境问题。2、为完成任务目标，原政策引导可能在实施中会变相成为“强制”性措施，农民的农地承包经营权或农民的承包经营收益受到政府侵害。3、当政府面临财政危机时，原答应或承诺给农民的一些奖励或补贴措施会无法或不能及时兑现，招致农民的不满，从而产生农民对政府的信任危机问题。4、当遭遇重大自然灾害或遇有农作物、牲畜疫病流行的情况，会使政府鼓励或要求的种植、养殖或加工的产品大量减产或没有收成的问题。5、当遇到政府鼓励或要求种植、养殖或加工产品的市场行情产生重大变化的情况，可能会造成农产品严重积压、农民收入大为减少，甚至严重亏损的结果，造成政府通过推行“农业产业化”富民目的不能实现的问题。6、当政府无法解决农民因积极响应政府推行的“农业产业化”政策号召而招致的血本无归、债台高筑困境时，可能会造成大批农民四散流亡影响社会安定的问题。……

如此众多的风险，政府在推行“农业产业化”时，总不应该完全视而不见吧？政府不应该只想到自己的政绩或形象而不考虑“农业产业化”的可行性或失败的后果吧？即便政府已想到有关风险，是否还想到或制定好有关的风险防范或化解风险的措施呢？

所以，我们建议：推行“农业产业化”的各级政府部门除了要对产业化内容进行合法性审查外，还必须进行农业产业化实施的科学论证或可行性分析，必须建立起严密的风险防范和化解措施；对“农业产业化”所面临的市场风险必须要向农民提示。不要只想到推行“农业产业化”会如何装满农民的“口袋”，会如何增加农民的收入，还必须想到农业产业化不成功或暂时遇到困难怎么办？必须想到农民赔了怎么办？唯如此，才能将推行“农业产业化”所产生的负面影响降到最低限度，才能帮助一些政府领导避免一时冲动“拍脑袋”作决定，才能体现我们的政府才是真正对农民负责任的政府。

三、政府要对其“政策引导”行为承担相应的法律责任

按照目前我国《行政诉讼法》的相关规定，政府的政策引导行为不属于产生国家强制拘束力的具体行政行为，不具有诉讼法上的可诉性。也就是说，即便是农民积极响应政府的“农业产业化”政策造成自己倾家荡产的不良后果，政府也不会承担“政策引导错误”的行政责任。可怜的农民也只有自认倒霉的份儿！

但是按照现代政府应当因“为民众谋福利而存在”的道德依据，按照“有损害必有救济”的基本法治原则，按照以“人权保障”为核心的宪政精神，不管是哪级政府，都应当对自己行为（包括积极作为和消极不作为行为）所产生的侵权或损害结果负责。我们认为：政府应当对推行“农业产业化”通过“政策引导农民”所产生的不良法律后果负责。这是因为：1、推行“农业产业化”的政策是政府制定的。2、该政策的宣传和组织落实直接引导（个别情况下应属于“误导”）了农民种植、养殖或加工农产品的行为。3、政府推行“农业产业化”的政策与农民种植、养殖或加工农产品所招致的损失存在客观因果关系，即具备侵权行为的基本构成要件。4、如果政府对他们的损失不负责任可能会将这些农民推向更加难堪的境地，久而久之，政府会失去这些农民的信任，造成更多的社会不和谐因素。5、目前，世界多数国家对类似农业损失都有相应的补贴措施。如日本，政府推行对农业采取严厉的保护措施，政府对自己政策行为所给农民造成的损失都承担相应的法律赔偿责任，我们完全可以借鉴其合理性方面。总之一句话：政府搞“农业产业化”，农民赔了必须要给予相应的补偿或赔偿。

我们建议：针对目前“农业产业化”推广和实施不规范状况，国家应加强立法，及早制定此方面的法律法规，必须通过法律形式规范“农业产业化”的推广和实施；政府必须借鉴发达国家经验，完善当前对农业和农产品的财政补贴制度，对因推行“农业产业化”而给农民造成的损失加大补贴力度和增加补贴方式；建立对政府推行“农业产业化”所产生损害的诉讼救济机制，维护法律的公平和正义，推动社会的民主化和法治化进程。

综上，本文目的旨在提出政府推行“农业产业化”过程中可能遇到的问题，希望有关部门搞好“农业产业化”政策实施的调查研究工作，及时解决并重视其间可能存在的负面影响问题；同时，我们期待着更多的社会同仁来关注和研究这一问题。

2005年10月16日



王政律师 北京优仕联律师事务所 010-84985858,5959,6060
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